Ceny mieszkań uciekły Polakom. Regres we wszystkich głównych miastach

W 2024 r. urosły w Polsce zarówno ceny mieszkań, jak i zarobki. Niestety te drugie nie na tyle dużo, żeby zatrzymać spadek dostępności mieszkań — zauważa Marek Wielgo z portalu RynekPierwotny.pl. W analizie najważniejszych rynkowych zdarzeń przygotowanej dla Business Insidera zwraca on także uwagę na wzrost zapytań o kredyty, ale i zawieranych umów, co może sugerować, że Polacy przestali już wierzyć w rządowe programy. Ciekawe informacje płyną również z analizy cen ofertowych.

Ceny ofertowe nowych mieszkań w siedmiu największych metropoliach

Marek Wielgo zwraca uwagę, że pierwszy miesiąc 2025 r. upłynął pod znakiem stabilizacji średniej ceny metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów w Warszawie, Wrocławiu, Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii i Łodzi – wynika ze wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl. W Krakowie i Poznaniu średnia poszła w styczniu w górę o 1 proc., natomiast w Trójmieście o tyle samo w dół.

Jak podkreśla ekspert, na razie potwierdza się więc pozytywna z punktu widzenia kupujących prognoza na 2025 r. Np. w stolicy średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań dostępnych na rynku nie zmieniła się już piąty miesiąc z rzędu. Z drugim miesiącem stabilizacji mamy do czynienia we Wrocławiu i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii. W Łodzi seria bez podwyżek trwa już czwarty miesiąc. Skończyła się zaś ona w Krakowie i Poznaniu, po trwającej cztery miesiące stabilizacji.

— Oczywiście to jeszcze nie przesądza, że ten niekorzystny dla kupujących trend utrzyma się w kolejnych miesiącach. W skali miesiąca średnia cena metra kwadratowego może wzrosnąć lub spaść w zależności od tego, czy na rynek trafi pula drogich, czy stosunkowo tanich – jak na dany rynek – lokali — zaznacza Marek Wieglo.

Porównując zmianę średniej ceny metra kwadratowego nowych mieszkań w okresie 12 miesięcy, to najwyższa miała miejsce we Wrocławiu (+12 proc.), a najniższa w Warszawie (+3 proc.). Należy odnotować, że jednocyfrowa podwyżka była aż w sześciu metropoliach: Trójmieście (+8 proc.), Poznaniu (+7 proc.), Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (+6 proc.) oraz w Krakowie i Łodzi (+5 proc.).

Kredyty mieszkaniowe

W 2025 r. wkroczyliśmy z decyzją rządu o zaniechaniu prac nad programem Kredyt mieszkaniowy #naStart. Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiedziało jednocześnie nowy program, którego szczegóły mają zostać ogłoszone do końca pierwszego kwartału.

— Wygląda jednak na to, że część potencjalnych nabywców mieszkań nie czekała na nowe rozwiązania – w czwartym kwartale 2024 r. wzrosła zarówno liczba składanych wniosków o kredyt mieszkaniowy, jak i liczba podpisywanych umów — wskazuje ekspert.

— Warto dodać, że to pierwsze trzy miesiące roku były najlepsze dla banków pod względem liczby udzielonych kredytów, choć wynikało to głównie z finalizowania umów w ramach wygaszonego programu Bezpieczny kredyt 2 proc. Z kolei w czwartym kwartale ub.r. najbardziej pracowity dla banków był październik — dodaje.

Z danych Biura Informacji Kredytowej (BIK) wynika, że w kolejnych dwóch miesiącach spadała liczba chętnych na kredyty mieszkaniowe, a banki udzielały ich coraz mniej. W grudniu odpowiedni wniosek złożyło do banków 26 tys. osób, czyli o ponad 3 proc. mniej niż w listopadzie, który przyniósł ok. 20 proc. spadek w stosunku do października. Pozytywną decyzję banku uzyskało w grudniu nieco ponad 14,9 tys. gospodarstw domowych planujących zakup mieszkania. To wynik o blisko 7 proc. gorszy niż w listopadzie.

W całym 2024 r. banki udzieliły 207,8 tys. kredytów mieszkaniowych, czyli niemal o jedną czwartą więcej niż rok wcześniej. Z kolei ich wartość wyniosła 87,1 mld zł, co oznacza wzrost o ponad 36 proc.

BIK zwraca jednak uwagę, że 13,6 mld zł akcji kredytowej 2024 r. pochodziła jeszcze z wniosków kredytowych złożonych w ramach programu Bezpieczny kredyt 2 proc.

W podsumowaniu ubiegłego roku BIK informuje również, że najwięcej kredytów mieszkaniowych — przeszło sześć na 10 — zaciągnęły dwuosobowe gospodarstwa domowe, a na singielki i singli przypadła ponad jedna trzecia tego typu kredytów. Ponadto wśród kredytobiorców z 4,2 proc. do 7,4 proc. wzrósł odsetek obcokrajowców.

Co ważne, pomimo wciąż wysokiego poziomu stóp procentowych, kredytobiorcy posiadający kredyt mieszkaniowy w złotych bardzo dobrze radzili sobie z terminową spłatą. Wskaźnik udziału kredytów opóźnionych powyżej 90 dni wyniósł na koniec grudnia 3,3 proc. W ciągu ostatnich 12 miesięcy pogorszył się tylko o 0,2 punktu procentowego.

Według BIK perspektywy dla rynku kredytów w 2025 r. wyglądają obiecująco, pomimo wciąż utrzymującej się inflacji powyżej celu banku centralnego i jednych z najwyższych w UE stóp procentowych. Popyt na kredyty mieszkaniowe powinien być wspierany przez niski poziom bezrobocia i stabilny ponad 3 proc. wzrost gospodarczy.

Przy czym BIK nie uwzględnia ewentualnego nowego programu mieszkaniowego ani istotnego zwiększenia zdolności kredytowej w przypadku dużego spadku stóp procentowych. Prognozy BIK zakładają spadek stóp procentowych od trzeciego kwartału oraz wzrost dochodów o 8 proc. rok do roku, co spowoduje wzrost zdolności kredytowej i dostępności kredytów.

Ceny wyrobów budowlanych

Grudzień przyniósł symboliczny spadek cen w 20 grupach asortymentowych wyrobów budowlanych – wynika z najnowszego styczniowego raportu Grupy PSB Handel. Ich średnia cena była o 0,2 proc. niższa niż w listopadzie.

W sześciu kategoriach (m.in. izolacje termiczne, ściany i kominy, płytki, łazienki i kuchnie) przecena nie przekraczała 0,5 proc. Obniżki poniżej 1 proc. objęły izolacje wodochronne, chemię budowlaną i suchą zabudowę. O 2,7 proc. potaniały w grudniu płyty OSB i drewno. Poziom cen z listopada utrzymały dachy i rynny. Natomiast minimalnie w górę (od 0,1 proc. do 0,3 proc.) poszły ceny w grupach asortymentowych wyposażenie i AGD, stolarka, instalacje i ogrzewanie oraz cement i wapno. Oświetlenie i elektryka podrożały o 0,7 proc., a farby i lakiery – o 0,9 proc.

Ponadto ceny większości grup asortymentowych były w grudniu niższe niż w analogicznym okresie rok temu. Obniżki miały miejsce w 13 kategoriach. Do 1 proc. spadły ceny w grupach: stolarka, instalacje i ogrzewanie oraz chemia budowlana. W kolejnych grupach spadki były następujące: wyposażenie i AGD; płytki, łazienki i kuchnie; narzędzia; izolacje termiczne (poniżej 2 proc.); wykończenia, oświetlenie i elektryka (poniżej 3 proc.); izolacje wodochronne; sucha zabudowa (poniżej 4 proc.). Najbardziej potaniała w ciągu ostatnich 12 miesięcy dachy i rynny (o 4,3 proc.).

Z kolei wzrost cen w tym okresie miał miejsce w siedmiu grupach asortymentowych. Najbardziej podrożały płyty OSB, drewno (o 7,3 proc.), cement i wapno (o 4,3 proc.), ściany i kominy (o 2,6 proc.). Farby i lakiery podrożały o 0,6 proc.

Mieszkania, których budowę rozpoczęli deweloperzy

W styczniu statystyki budowlane za 2024 r. podał Główny Urząd Statystyczny (GUS). Z jego danych wynika, że firmy deweloperskie rozpoczęły budowę przeszło 152,5 tys. mieszkań, czyli aż o jedną trzecią więcej niż rok wcześniej. Oczywiście ten imponujący wynik jest w dużej mierze efektem niskiej bazy, bo przez większą część 2023 r. rozpoczynaniu budów nie sprzyjała niepewna sytuacja gospodarcza. Warto jednak zwrócić uwagę, że w historii rynku deweloperskiego lepszy od ubiegłorocznego pod względem rozpoczętych mieszkań, był tylko rok 2021, gdy na rekordowo niskim poziomie było oprocentowanie kredytów mieszkaniowych.

Inwestycyjne ożywienie nie ominęło największych metropolii. W Łodzi firmy deweloperskie rozpoczęły budowę aż ok. 10 tys. mieszkań, czyli przeszło dwukrotnie więcej niż w 2023 r. Ożywiły się place budów deweloperskich w Katowicach (+83 proc.), Poznaniu (+38 proc.) i Trójmieście (+37 proc.), Wrocławiu (+18 proc.), Krakowie (+19 proc.) i Warszawie (+11 proc.). — Należy odnotować, że stolica jest wciąż zdecydowanie największym rynkiem w Polsce — podkreśla Marek Wielgo.

W ubiegłym roku wzrosła również aktywność inwestorów indywidualnych. Rozpoczynaniu budów sprzyjała najpewniej stabilizacja cen na rynku materiałów budowlanych. GUS odnotował rozpoczęcie budowy blisko 76,8 tys. mieszkań (głównie domów jednorodzinnych), co oznacza 10 proc. wzrost w porównaniu z 2023 r.

W drugiej połowie roku inwestycyjny impet wyraźnie zaczął jednak tracić na sile. W przypadku deweloperów z pewnością przyczynił się do tego spadek popytu na budowane przez nich mieszkania. Z powodu niskiej dostępności kredytów mieszkaniowych wielu potencjalnych nabywców wstrzymało się z decyzją zakupową. Z tego samego powodu gasła aktywność inwestorów indywidualnych.

GUS podał, że w grudniu firmy deweloperskie rozpoczęły budowę nieco ponad 8,2 tys. mieszkań, czyli aż o 28 proc. mniej niż miesiąc wcześniej. Podobny spadek GUS odnotował w listopadzie względem października, w którym mieliśmy do czynienia z nadspodziewanie dużym wysypem rozpoczętych inwestycji. Z kolei inwestorzy indywidualni rozpoczęli w grudniu budowę ok. 3,5 tys. mieszkań, czyli o 28 proc. mniej niż w listopadzie, który przyniósł 32 proc. spadek.

Dostępność mieszkań

Ciekawe i niestety niezbyt optymistyczne wnioski przynosi analiza dostępności mieszkań dla Polaków. — W 2024 r. wzrosły nie tylko ceny mieszkań w największych miastach, ale także zarobki ich mieszkańców. Niestety, nie na tyle dużo, żeby zatrzymać spadek dostępności mieszkań — komentuje ekspert.

Wskazują na to publikowane przez GUS dla siedmiu miast przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw oraz dane BIG DATA RynekPierwotny.pl o średnich cenach mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie.

Do celów porównawczych twórcy zestawienia uśrednili wartości miesięcznych wskaźników dostępności mieszkań, które pokazują, jaki był w poszczególnych miastach stosunek zarobków do cen mieszkań dostępnych w ofercie firm deweloperskich. Okazuje się, że w ubiegłym roku żadnej metropolii nie ominął regres.

Najwyższa siłą nabywczą na rynku mieszkaniowym mają wciąż mieszkańcy Katowic, gdzie w 2024 r. za przeciętne wynagrodzenie można było kupić średnio 0,78 m kw. nowego mieszkania, czyli o 0,04 m kw. mniej niż rok wcześniej. Największy spadek dostępności mieszkań dotknął w ubiegłym roku mieszkańców Gdańska (z 0,69 do 0,64 m kw.) oraz Poznania (z 0,73 do 0,69 m kw.).

Z kolei najmniej na rynku mieszkaniowym spadła siła nabywcza mieszkańców Łodzi (z 0,70 do 0,69 m kw.) i Wrocławia (z 0,65 do 0,64 m kw.). Regres dotknął też Kraków (z 0,66 do 0,63 m kw.) i Warszawę, gdzie dostępność nowych mieszkań była w ubiegłym roku najmniejsza. Mimo przeciętnie wysokich pensji, w 2024 r. mieszkańcy stolicy mogli pozwolić sobie na zaledwie 0,56 m kw mieszkania dostępnego w ofercie firm deweloperskich.

Źródło: onet.pl