Finansowo nie jesteśmy zupełnie przygotowani na przeprowadzenie tak dużych remontów. Obawiam się, że generalnie polskiego społeczeństwa w tej chwili nie stać na wdrożenie dyrektywy budynkowej – mówi w rozmowie z Business Insiderem Mariusz Łubiński, prezes spółki Admus, która specjalizuje się w zarządzaniu nieruchomościami. Podkreśla, że nie chodzi tylko o właścicieli domów, ale przede wszystkim mieszkańców bloków. Łubiński szacuje, że opłaty za fundusz remontowy mogą wzrosnąć nawet trzykrotnie.
- Już ubiegłoroczne podwyżki mediów, powodowały, że jako zarządcy spotykaliśmy się z tragediami ludzkimi. Emeryci mówili nam wprost, że nie są w stanie pokryć kosztów bieżącego funkcjonowania – mówi prezes spółki Admus w rozmowie z Business Insiderem
- Tymczasem Łubiński wyliczył, że koszt wdrożenia dyrektywy dla wspólnoty mieszkaniowej liczącej ok. 300 lokali wynosi 13 tys. zł na mieszkanie. Licząc bez termomodernizacji i wymiany okien
- Okna bowiem nie należą do części wspólnych budynków, a więc ich wymiana spadnie na barki właścicieli mieszkań
- Dyrektywa budynkowa spowoduje kolejny skokowy wzrost kosztów. Zwiększy się wysokość opłat na fundusz remontowy, i to nawet trzykrotnie
- Mariusz Łubiński pokazuje też, gdzie pojawią się praktyczne i techniczne problemy. W starych blokach czy kamienicach w centrum miast nie da się spełnić wielu wymogów, jakie stawia Unia
- A chodzi nie tylko o zainstalowanie pomp ciepła, ale też fotowoltaiki i punktów ładowania aut elektrycznych
Ogrzewanie oparte na odnawialnych źródłach energii (OZE), fotowoltaika na dachu, efektywne ocieplenie. Tak w praktyce powinny wyglądać za sześć lat wszystkie nowe zeroemisyjne budynki. Rewolucja nie ominie też tych już wybudowanych. Te mają przejść remont i stać się energooszczędne. W pierwszej kolejności do renowacji mają iść budynki o najgorszych parametrach. Takie wymogi narzuca nam unijna dyrektywa z 24 kwietnia 2024 r. w sprawie charakterystyki energetycznej budynków, zwana dyrektywą budynkową.
Liczący ponad 200 stron dokument przeczytał Mariusz Łubiński, prezes spółki Admus, która specjalizuje się w zarządzaniu nieruchomościami. Co ważniejsze Łubiński przełożył go na praktyczne działania i wyliczył szacunkowe koszty wdrożenia jego zasad. Optymizmu w jego głosie brak.
— Już ubiegłoroczne podwyżki mediów powodowały, że jako zarządcy spotykaliśmy się z tragediami ludzkimi. Emeryci mówili nam wprost, że nie są w stanie pokryć kosztów bieżącego funkcjonowania, choć rozumieją że tak wszystko podrożało – mówi prezes Mariusz Łubiński. Jego zdaniem Polacy nie są obecnie przygotowani finansowo na przeprowadzenie tak dużych remontów.
— Odejście od paliw kopalnych, czyli nie tylko od węgla, ale też gazu ziemnego i przełączenie się na źródła odnawialne, wiąże się z ogromnymi kosztami – mówi Łubiński. O jakich pieniądzach mówimy?
4 miliony złotych na wspólnotę, 13 tys. zł na mieszkanie
Spółka Admus przygotowała szacunkowe wyliczenia kosztów dyrektywy dla kilku zarządzanych nieruchomości. Jedną z nich jest wspólnota mieszkaniowa licząca 300 lokali, która obecnie korzysta z własnej kotłowni gazowej. Ile zapłaci za remont, który dostosuje budynki do wymogów Unii?
– Jedynie wymiana ogrzewania gazowego na pompy ciepła to koszt przekraczający 4 mln zł – mówi Łubiński. Rocznie na fundusz remontowy wspólnota zbiera około 650 tys. zł, a przecież musi też remontować dachy, balkony, przecieki w garażu.
Z tym że dyrektywa w ostatecznym kształcie nie rozstrzyga jednoznacznie, co z kotłami na gaz. Mówi, że „państwa członkowskie dążą do wymiany indywidualnych kotłów zasilanych paliwami kopalnymi w istniejących budynkach, zgodnie z krajowymi planami stopniowego wycofywania kotłów zasilanych paliwami kopalnymi”, a termin na wycofanie ich to 2040 r. Komisja Europejska wyda dopiero wytyczne dotyczące tego, co uznaje się za kocioł zasilany paliwami kopalnymi. Może się okazać, że dopuszczalny będzie tzw. mix OZE z piecem na gaz.
– W tym momencie już się mówi, że chodzi o wyłączenie paliw z węglowodorów, czyli gazu ziemnego. Należy więc założyć, że przyszły komunikat KE nie będzie optymistyczny. Co więcej ten tzw. mix będzie możliwy, ale za dodatkową opłatą. Wciąż jednak nie wiemy, ile ona może wynieść, i o ile wzrosną opłaty, gdy wyremontujemy nieruchomość, ale postawimy właśnie na mix. Dlatego w tym momencie nie jesteśmy w stanie oszacować realnych, ostatecznych kosztów – tłumaczy Mariusz Łubiński.
Chodzi o takie bloki i kamienice, które obecnie nie są podłączone do ogrzewania miejskiego, ale korzystają z własnych kotłowni, np. gazowych.
Te wstępne kalkulacje i tak robią ogromne wrażenie. Jak wylicza Łubiński, opłata na fundusz remontowy może wzrosnąć trzykrotnie. Obecnie średnia stawka wynosi 2 zł za m kw. nieruchomości. Przykładowo więc właściciele 50-metrowego mieszkania płacą na fundusz remontowy 100 zł. Żeby sprostać wymaganiom dyrektywy budynkowej, ta opłata może więc wzrosnąć do 300 zł miesięcznie.
To jednak nie są wszystkie koszty. – Nie wliczaliśmy w to termomodernizacji i wymiany okien na trzyszybowe. Okna bowiem nie należą do części wspólnych nieruchomości. Odpowiadają za nie właściciele mieszkań, i to na nich będzie spoczywał obowiązek ich wymiany – wyjaśnia Mariusz Łubiński.
Co się stanie z piecykami gazowymi podgrzewającymi wodę?
Co więcej, bloki korzystające z tzw. ogrzewania miejskiego też mogą dotknąć duże podwyżki i wydatki. Po pierwsze nie wiadomo, o ile wzrośnie cena ciepła dostarczanego z elektrociepłowni, która też będzie musiała zainwestować w OZE. Po drugie w wielu lokalach woda wciąż jest ogrzewana piecykami na gaz. Trzeba założyć, że trzeba będzie je zlikwidować i podłączyć blok do ciepłej wody z elektrociepłowni. To też będzie generować koszty. Po trzecie takie bloki będą musiały zainwestować w panele słoneczne i miejsce do ładowania elektrycznych aut. A to nie wszystkie problemy, które wskazuje Łubiński.
Nie w każdej kamienicy da się zamontować pompę ciepła
Obecne ogrzewanie oparte na gazie czy węglu będzie trzeba wymienić na to bazujące na OZE, zwykle na pompę ciepła. One pobierają ciepło z powietrza lub gruntu i przenoszą je do domowej instalacji grzewczej, najlepiej podłogowej. Do działania pompy niezbędna jest jednak energia elektryczna. Jak czytamy na stronie PGiNG, aby z pompy ciepła uzyskać 4 kWh ciepła (odnawialnego i darmowego) należy zasilić urządzenie 1 kWh energii elektrycznej, która może pochodzić zarówno z sieci elektroenergetycznej, jak i z odnawialnych źródeł energii, np. z modułów fotowoltaicznych. Gdzie tu mogą pojawić się problemy?
– Po pierwsze wiele starszych budynków stoi na tzw. działkach po obrysie. Tam nie ma gdzie usytuować wymiennika gruntowego. Pompy powietrzne będą więc wymagały wynajęcia dodatkowego terenu, a co za tym idzie ponoszenia dodatkowych kosztów. Po drugie pompy ciepła są najbardziej efektywne, gdy mamy ogrzewanie podłogowe. Stare budownictwo nie jest do niego przygotowane, nie ma jak przeprowadzić instalacji pod podłogą. Pozostaną więc tradycyjne kaloryfery, w których obecnie, by ogrzać mieszkanie, temperatura oscyluje między 50 a 70 st. C. Temperatura czynnika grzewczego przy ogrzewaniu podłogowym wynosi 25-30 st. C. Zaś im wyższa temperatura czynnika grzewczego, tym więcej energii potrzeba do ogrzania mieszkania. Poza tym stare budownictwo, np. bloki z wielkiej płyty, kamienice przedwojenne, ale też te wznoszone tuż po wojnie, posiada niewłaściwe ocieplenie, nieszczelne okna i drzwi. Powoduje to dość duże straty ciepła – tłumaczy Łubiński.
Energia z paneli słonecznych zimą nie wystarczy
Jak jednak czytamy w wielu informatorach, ta energia może pochodzić z paneli fotowoltaicznych, a te zgodnie z dyrektywą mają być nie tylko na nieruchomościach mieszkalnych, ale też garażach i miejscach parkingowych.
– Tu pojawia się kolejny problem. Panele fotowoltaiczne są najbardziej efektywne od kwietnia do września, a mieszkania ogrzewamy jesienią i zimą, od października do marca, i to w tych miesiącach będzie potrzebna energia dla pomp ciepła. W nich produkcja prądu przez panele jest szczątkowa. Ponadto w miastach jest problem z jej instalowaniem. Finanse są, bo jest program współfinansujący takie inwestycje. My jednak mamy problem ze znalezieniem miejsca, gdzie te panele można byłoby ulokować. Nie mamy odpowiedniego terenu, dachu czy działki o wystarczającej powierzchni. Powierzchnia dachu w stosunku do powierzchni lokali jest po prostu zbyt mała, a terenów obok brak. Do tego w strefie śródmiejskiej wiele budynków stoi w cieniu wielkich biurowców i wieżowców, a tam fotowoltaika jest zupełnie nieopłacalna – tłumaczy prezes spółki Admus.
Na koniec zwraca uwagę na liczby. Z jego doświadczenia wynika, że w nowych budynkach fotowoltaika zapewnia jedynie 20-30 proc. zapotrzebowania Dlatego obawia się, że koniec końców może zabraknąć nam energii.
Czy grozi nam blackout?
Zdaniem Mariusza Łubińskiego dyrektywa budynkowa przy równoczesnym stawianiu na elektromobilność skokowo zwiększy zapotrzebowanie na energię elektryczną. – Właściciele nieruchomości będą musieli zapewnić punkty ładowania aut elektrycznych. W małych budynkach to mniejszy problem, ale w dużych ogromny. Jeśli w budynku mamy 900 miejsc parkingowych, to zamontowanie kilkunastu ładowarek dla aut powoduje, że kończy się przydział mocy dla danego budynku – mówi Mariusz Łubiński.
Jeśli zaś skokowo całej Polsce zwiększy się zapotrzebowanie na energię elektryczną z powodu pomp ciepła i aut elektrycznych, to może okazać się, że będą problemy z jej dostarczeniem. W perspektywie najbliższych lat nie widać nawet planów i możliwości znacznego podwyższenia mocy wytwarzanej energii. Elektrownia atomowa to odległa przyszłość. Jak powiedziała minister przemysłu Marzena Czarnecka, elektrownia atomowa ruszy najpewniej około 2040 r.
Tymczasem wszystkie nowe budynki muszą być zeroemisyjne już od 2030 r., a stare do 2050 r. – To jest naprawdę bardzo krótka perspektywa czasowa – ocenia prezes Admusa.
Czy grozi nam wywłaszczenie?
Politycy Konfederacji i Solidarnej Polski straszyli Polaków, że dyrektywa budynkowa oznacza wywłaszczenie. Pytamy więc prezesa Łubińskiego, czy ich obawy nie są przesadzone?
— Moim zdaniem obawy części polityków nie są absolutnie przesadzone. Jako firma administrująca i zarządzająca nieruchomościami mieliśmy już sygnały od naszych mieszkańców, że nie są w stanie pokrywać kosztów mediów w niektórych wspólnotach po ich gwałtownym wzroście w ostatnich latach. Widzimy, jak wzrósł nam odsetek osób niepłacących opłat. Jeśli te koszty będą jeszcze wyższe, to część z nich będzie zmuszona sprzedać swoje mieszkania, bo zwyczajnie nie będzie ich stać na ich utrzymanie lub popadną w znaczące długi. Patrząc na wzrost opłat za media, wysoką inflację w ostatnich latach, to uważam, że na obecną chwilę naszego społeczeństwa nie stać na wdrażanie dyrektywy budynkowej – kwituje Mariusz Łubiński.
Żródło: businessinsider.com.pl
