Detroit jest przestrogą dla Polski. Popełniamy te same błędy

W polskich miastach poszerza się ulice, tworzy się skupiska wieżowców, a taka przestrzeń budzi agresję i strach. Tymczasem architektura przyjazna człowiekowi może się opłacać –  mówi w rozmowie z WNP PL Robert Jacek Moritz, prezes spółki Alta.

• – Dla dobra zdrowia psychicznego ważne jest, by krajobraz, który nas otacza na co dzień, nie wywoływał w nas agresji, tylko był przynajmniej neutralny – mówi nam Robert Jacek Moritz, prezes spółki Alta.
• Polskie miasta 50 lat później niż Detroit idą w tym samym kierunku. Tymczasem tkanka miasta „z ciasnymi ulicami”, z restauracjami, sklepami, lokalami rzemieślniczymi, sprawia, że czujemy się bezpiecznie.
• W wyniku wojny i zniszczeń Ukraina ma wyjątkową szansę, by zamiast odbudowywać blokowiska, odbudować się w mądry sposób.
• Robert Jacek Moritz jest związany z nowym urbanizmem oraz tzw. metodą charette, promowaną przez założycieli Kongresu Nowego Urbanizmu; chodzi w niej o angażowanie osób zainteresowanych rozwojem danego terenu w jego zagospodarowanie na etapie projektowania. W latach 90 kierował firmą kurierską Servisco (obecnie DHL), a także firmą spedycyjną Hellmann Moritz. Od 2005 r. jest prezesem notowanej na GPW budowlanej spółki Alta.

Spółka Alta zamknęła pierwsze trzy kwartały 2023 roku stratą netto w wysokości 2,63 mln zł. Przychody netto ze sprzedaży wyniosły 424 tys. zł i był to spadek o 20 procent. Jak pan skomentuje wyniki Alty za pierwszych dziewięć miesięcy 2023?

– W związku z tym, że raportujemy jako jednostka inwestycyjna, nie robimy skonsolidowanego raportu, tylko wyceniamy wszystkie nasze inwestycje raz do roku. Na ogół robimy to według stanu na 31 grudnia.

W ciągu roku finansowego robimy test na utratę wartości, sprawdzamy, czy nie zaszły zmiany, które w radykalny sposób nie zmieniły wartości naszych aktywów. Kilka razy miało to miejsce, na przykład, kiedy przecenialiśmy nasze centrum handlowe. Zmieniły się warunki rynkowe, drastycznie przeceniliśmy ją w trakcie roku finansowego.

Nasze wyniki finansowe wyglądają w ten sposób, że w ciągu roku mamy stratę wynikającą z kosztów ogólnych, prawdziwy wynik naszej pracy pojawia się w wyniku rocznym.

A więc do wyników za dziewięć miesięcy 2023 roku nie warto się
przywiązywać?

– Nie warto. To wynika z charakterystyki naszego biznesu i raportowania.

Nie prowadzimy działalności operacyjnej, nie mamy „fabryki gwoździ”, nie mamy stałych przychodów, jesteśmy mocno uzależnieni od rynku. Nasza największa inwestycja, czyli Miasteczko Siewierz Jeziorna jest wyceniana raz do roku. Jej wyceny zależą od rynku i od progresu, który zanotowaliśmy w tym miejscu.

Skąd pomysł, by zaangażować się w taką inicjatywę, czyli budowanie nowoczesnych, przyjaznych ludziom miast?

– Na pewno ciekawość świata. Poza tym zarówno moja mama, jak i mój ojczym byli ekonomistami i zajmowali się mieszkalnictwem. U nas w domu ciągle rozmawiało się o problemie mieszkaniowym w Polsce i kiedy czytam programy polityczne dotyczące tego zagadnienia, mam déjà vu.

Najpierw można budować ulice, infrastrukturę, dopiero potem domy
Dlaczego?

– Dyskusja na ten temat toczy się od lat 60. Na przykład Ściana Zachodnia w Warszawie jest nieustannie dyskutowana i – jak widać – bardzo trudno jest znaleźć na nią pomysł.

To zawsze bardzo mnie interesowało.

Do tego mój bunt przez całe życie budził widok placu budowy, po którym jeżdżą wielkie ciężarówki zakopane w błocie. Panował tam nieprawdopodobny brud i bałagan. Niestety, w dużej części jest tak do dzisiaj.

Ten brud jest przenoszony poza place budów.

– Oczywiście. Pamiętam, kiedy w Warszawie budowano Centrum LIM (Marriott) i szok, jaki wywołał gość, który mył opony ciężarówek, by nie rozwoziły błota po mieście. Proszę sobie wyobrazić lata 70., głównym tematem przy obiedzie nie jest brak zaopatrzenia, tylko to, że ktoś myje koła ciężarówkom.

Potem, mając lat 14, pojechałem do Stanów Zjednoczonych do ojca i przekonałem się, że najpierw można budować ulice, infrastrukturę, dopiero potem domy i że teorie, że tak się nie da, są nieprawdziwe.

W końcu 30 lat temu dzięki Maciejowi Mycielskiemu, właścicielowi Mycielski Architecture and Urbanism, poznałem innych urbanistów, architektów, działaczy, teoretyków miejskich, charyzmatycznych myślicieli jak np. Elżbietę Plater-Zyberk z Miami i jej męża Andresa Duany’ego, którzy założyli Kongres Nowego Urbanizmu i zaczęli projektować takie fragmenty miast, które były ukierunkowane przede wszystkim na ludzi, na to, by im się dobrze mieszkało.

Były to miasta przełomu XX i XXI wieku. To miasta, w których zachowuje się równowagę pomiędzy pieszymi i samochodami, wygodą, gęstością zabudowy, liczbą sklepów.

Dla dobra zdrowia psychicznego ważne jest, by krajobraz, który nas otacza na co dzień, nie wywoływał w nas agresji, tylko był przynajmniej neutralny.

Nowy urbanizm: na tym też można zarobić

Co pana szczególnie zainteresowało w filozofii new urbanism?

– Bardzo ciekawa historia wiąże się z pierwszym projektem nowego urbanizmu, czyli zaprojektowanym przez Andresa Duany’ego i Elizabeth Plater-Zyberk Seaside nad Zatoką Meksykańską. Okazało się, że wbrew sceptykom był on niebywale zyskowny.

Dowiedzieliśmy się, że także w Ameryce ludzie chcą mieszkać blisko siebie, na małych działkach, przy wąskich ulicach. Chcą, by architektura była skoordynowana, by były wspólne przestrzenie, czego wcześniej nie obserwowano.

Okazało się, że Amerykanie wolą mieszkać w takich miejscach – i są w stanie zapłacić za nie cztery razy więcej – niż kilka mil dalej w typowym osiedlu amerykańskim.

Dla mnie jako prowadzącego firmę komercyjną było to fascynujące, bo okazuje się, że tworzenie w ten sposób projektów miejskich jest bardziej dochodowe niż w sposób uproszczony, jaki króluje do dzisiaj.

Proszę podać przykład z Polski.

– Na początku mojego zarządzania spółką Alta kupiliśmy kilkuhektarową działkę w centrum Poznania, na Jeżycach. To było miejsce, gdzie można było z sukcesem próbować społecznego, transparentnego projektowania z uczestnictwem wielu stron. I działo się to nie na drodze wymieniania pism, chodzenia po sądach, tylko rozmowy, wspólnego myślenia.

Detroit dla naszych ośrodków miejskich może być przestrogą

Wracając do Stanów Zjednoczonych – pana zdaniem miasta amerykańskie mogą być punktem odniesienia dla polskich miast? Czy bardziej Skandynawia, Europa Zachodnia?

– Można oczywiście patrzeć na Skandynawię, Europę Zachodnią, ale bardzo dużo polskich miast podlegało intensywnej rozbudowie, przede wszystkim w latach 70., w stylu amerykańskim, modernistycznym. Mam na myśli bardzo szerokie ulice, dość rzadką zabudowę, co było podporządkowane transportowi samochodowemu, pojawił się przecież mały fiat.

Nie zapominajmy też o ośrodkach przemysłowych budowanych w miastach. O ile zachód i południe Europy były już uprzemysłowione, Polska uprzemysławiała się przede wszystkim w okresie 1952-79. To jest okres, w którym miasta naszej części Europy zaczęły przypominać miasta amerykańskie.

Jeżeli mówimy o odniesieniach, to negatywnym będzie Detroit. To miasto dla naszych ośrodków może być przestrogą przed kontynuowaniem takiego myślenia.

Jakiego? Co tam jest niedobrego?

– To miasto, w którym moja rodzina mieszkała przez wiele pokoleń.

Pierwsza rewitalizacja tego miasta miała miejsce w latach 70. Powstało Renaissance Center, czyli grupa wieżowców, zbudowano kolejkę do transportu ludzi, co jest rzadkością w Ameryce, stadion hokejowy.

Powstało tam dużo wieżowców, betonu, płaskich przestrzeni, poszerzono autostrady, wiadukty. Żadna z tych rzeczy nie była miastotwórcza. To wszystko było imponujące, monumentalne, tylko… nie było tam miasta.

Chcemy mieszkać jak w Barcelonie, Wiedniu, Paryż, a nie na betonowej pustyni w cieniu biurowców

Widzi pan analogię z polskimi miastami?

– Otóż to. Widzimy, że polskie miasta 50 lat później niż Detroit idą w tym samym kierunku. Tworzą skupiska wieżowców, poszerzają ulice etc. Co z tego, że przy poszerzonej ulicy jest ścieżka rowerowa, kiedy dalej nie jest to miasto.

Detroit jest cieniem dawnej metropolii i to powinno być przestrogą. Jego centrum jest straszne, jeszcze niedawno można było tam kupić sto domów za 100 tys. dolarów. W zasadzie resztek domów.

Dzisiaj urbaniści, aktywiści miejscy, duża część architektów przyznaje, że nie tędy droga, ale w naszych miastach wciąż widzimy nowe inwestycje idące w tym samym kierunku.

Powiedział pan o kardynalnych błędach dzisiejszych planistów, czyli skupiskach wieżowców czy poszerzaniu ulic. Co jeszcze pana razi?

– Przede wszystkim nie tworzymy miast z ciasnymi ulicami, restauracjami, sklepami, lokalami rzemieślniczymi, gdzie jest bezpiecznie.

Dla mnie kierunek jest oczywisty. Chcemy mieszkać w miastach jak Barcelona, Paryż czy Wiedeń, a nie wśród 40-piętrowych wieżowców otoczonych pustymi, betonowymi placami.

Dla zdrowia miasta i naszego ważne jest, by istniały w nim rzemiosło, usługi, kawiarnie, restauracje. By one wszystkie działały, musi być odpowiednia gęstość ludzi i to przez 24 godziny. Bo w biurowcach komercyjnych mamy gastronomię, tylko ona żyje do godz. 17, na kolację już nikt tam nie przyjdzie.      

Na Times Square Jan Gehl przeprowadził słynny eksperyment – zamknięto tam ruch samochodowy. Właściciele lokalnych sklepów byli przerażeni potencjalnym spadkiem obrotów. Okazało się jednak, że obroty wzrosły im czterokrotnie. Bo ludzie, którzy przemieszczają się pieszo, wchodzą częściej do sklepów i wydają tym samym więcej pieniędzy.

W innym ciekawym badaniu sprawdzano, jak człowiek reaguje, idąc wzdłuż szklanej ściany wieżowca. Ludziom, którzy chodzili po mieście, zakładano czujniki i badano reakcje psychofizyczne: tętno, ciśnienie, pocenie się. Wszystkie te parametry im mocno reagowały. Powodem jest niepewność, badani nie wiedzieli, co jest po drugiej stronie szkła.

Z polskich przykładów który jest interesujący?

– Przykładem, który jest bardzo dobry i zły jednocześnie, jest Miasteczko Wilanów. Z jednej strony jest to jedno z najfajniejszych miejsc w Polsce, ale popełniono tam dużo błędów, na przykład zbudowano szerokie ulice przedzielone płotem pośrodku, z przejściami dla pieszych co 100-200 m. W takiej sytuacji sklepik z jednej strony ulicy obsługuje tylko klientów z jednej. Gdyby ulica była o połowę węższa, obsługiwałby klientów z obu stron.

Dlatego podkreślam, że gęstość zamieszkania jest tak bardzo potrzebna, podobnie jak potrzebne są zielone obszary, na których nie będzie domu co 50 metrów.

Teoria nowego urbanizmu mówi m.in. o tym, że najważniejsza jest przestrzeń pomiędzy budynkami, bo to ona kształtuje zachowania społeczne. Jeżeli są one pozytywne, ludzie chcą tam mieszkać. A to z kolei powoduje, że są gotowi zapłacić nieco więcej za mieszkania w takim miejscu i trochę bardziej się starają. W ciasnych miastach jest też lepsze zaopatrzenie, czego efektem jest większa liczba biznesów.

W Siewierzu powstaje miasteczko. Na początku nie było łatwo przekonać deweloperów

Alta rozwija inwestycję Miasteczko Siewierz Jeziorna. Ile osób mieszka tam w tym momencie?

– W tej chwili mamy tam zagospodarowanych 520 mieszkań i domów, co daje 1,5 tys. osób. W budowie jest kolejne 245 mieszkań i domów. Docelowo w 4,5 tys. jednostek ma tam mieszkać 15 tys. osób.

Do tego około 100 tys. metrów kwadratowych powierzchni komercyjnej, czyli parku technologicznego i handlowego. Przewidujemy, że powstanie tam co najmniej 500-600 miejsc pracy, a jeżeli zlokalizowana będzie produkcja, w Miasteczku Siewierz Jeziorna może być ulokowanych do 4 tys. miejsc pracy.

Do kogo skierowana jest ta oferta?

– By unikać stratyfikacji, oferujemy tam bardzo różny produkt, dla różnych grup docelowych.

Co to znaczy tanie mieszkanie w Siewierzu Jeziornej?

– Tanie są w tej chwili w cenie poniżej 8 tys. zł, drogie – około 11 tys. zł. Najtańsze domy, szeregówki, można jeszcze kupić za 650-700 tys., najdroższe – za blisko milion złotych.

Co mówią mieszkańcy o zaletach i wadach życia w Siewierzu Jeziornej?

– Robimy badania społeczne, powstają prace naukowe. Ludzie wymieniają w nich bardzo różne zalety, jak również bardzo różne potrzeby, które nie są zaspokojone.

Nie ma jednego, konkretnego zbioru zalet, który odpowiada wszystkim. Cały pomysł nowego urbanizmu polega na stworzeniu matrycy potrzeb, a także grup docelowych, do których adresujemy produkt. Jednym odpowiadają psie parki, innym udogodnienia dla niepełnosprawnych, jeszcze innym duża liczba dzieci, które mogą bawić się razem.

Jest jednak jeden ogólny temat, który przebija pozostałe. Większość mieszkańców mówi, że kiedy wraca z pracy do domu, czuje się bezpiecznie, są u siebie.

Jak wygląda finansowanie tego przedsięwzięcia?

– Póki co finansujemy inwestycję kapitałem własnym.

Nie ma żadnych rozmów z zewnętrznymi inwestorami?

– Nasz model biznesowy polega na tym, że sprzedajemy działki deweloperom. Kontrolujemy urbanistykę, w pewnym zakresie nadzorujemy architekturę, nasz kod architektoniczny dotyczy przede wszystkim kolorów i wymiarów budynków, amerykański architekt Duane Philips akceptuje koncepcje naszych deweloperów.

W tej chwili w Siewierzu Jeziornej buduje dwóch dużych deweloperów, czyli Murapol i Millenium Inwestycje oraz czterech mniejszych, którzy stawiają głównie domy jednorodzinne i wille miejskie.

Miasto jak galeria handlowa: pokaż produkt, wskażemy lokalizację

Jak deweloperzy zareagowali na koncept w Siewierzu Jeziornej? Ta koncepcja była dla nich nowością?

– Oczywiście! Na początku nie było ich łatwo przekonać, by zamiast kupić działkę i wcisnąć tam, ile się da, mocno z nami współpracowali.

Kiedy pojawia się deweloper, pierwszym pytaniem, jakie mu zadaję, jest: „co chcesz zbudować, jakiego rodzaju produkt masz?”. Dopiero potem zastanawiamy się, gdzie to postawić, jak to ma wyglądać. Zarządzamy trochę tak, jak zarządza centrum handlowe. Każdy sklep w zależności od branży musi mieć swoją lokalizację.

Odwróciliśmy sytuację: najpierw produkt, potem działka. Są jednak zalety takiego rozwiązania. Powoduje ono, że proces inwestycyjny jest bardzo łatwy i szybki. My zarządzamy uzbrojeniem, ulicami, plan miejscowy jest uchwalony przez gminę zgodnie z naszą koncepcją.

Dla deweloperów to jest bardzo bezpieczny i sprawny proces.

Wiemy, że prowadzicie rozmowy w sprawie kolejnych lokalizacji.

– Tak, w sprawie dwóch. Też w metropolii katowickiej. Jesteśmy na etapach rozmów. By zrealizować taki projekt, musimy mieć co najmniej 20 ha. Będziemy to chcieli zrobić z jednym lub dwoma partnerami.

Śląskie miasta się wyludniają, jednym z powodów jest brak dobrych miejsc do mieszkania. Przez lata mało które władze miejskie myślały o tym, jak wygląda codzienne życie ich mieszkańców. Odpowiadały na potrzeby jednorazowe. Potrzebny basen, budujemy basen. Ale nikt już nie pomyślał na przykład, jak tam się dostać. To są proste rzeczy, ale trzeba je planować.

W Siewierzu Jeziornej wyzwaniem jest samowystarczalność energetyczna.

– Zgadza się. W ogóle energetyka jest wyzwaniem. Na szczęście planowaliśmy to miasto od początku i dostawcy energii odpowiedzieli na nasze planowanie. Mamy doprowadzony gaz ziemny, a lokalny dystrybutor energii, czyli Tauron, prowadzi do nas kolejne dwie sieci średniego napięcia. To jest bardzo ważne, bo można produkować energię lokalnie, ale bez podłączenia do sieci krajowej nic się nie wskóra.