Rosnący popyt na mieszkania w obliczu „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, obniżki stóp procentowych i sprzedaż mieszkań wyższa od rozpoczynanych budów – to czynniki, które – w opinii ekspertów – nie pozwolą przerwać zapoczątkowanego w II kw. 2023 r. szybszego wzrostu cen mieszkań. Prognozy znalazły odzwierciedlenie w najnowszych odczytach indeksu urban one.
W sierpniu 2023 r., odczyt indeksu urban.one dla całej Polski przygotowywanego dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” przez Cenatorium, wyniósł 108,54 pkt. Był on o 0,50 pkt. wyższy niż w lipcu. Był to czwarty miesiąc z rzędu, w którym odczyt indeksu wzrósł w relacji miesięcznej. Był to także najmocniejszy miesięczny wzrost od początku 2022 r. W ujęciu rocznym wciąż mówimy jednak o niższym odczycie. Tym razem o 3,02 pkt. r/r.
Rośnie także odczyt indeksu urban.one dla dużych miast (Kraków, Wrocław, Łódź, Poznań, Gdańsk, Gdynia). W sierpniu zanotowano 122,81 pkt., co oznaczało wzrost o 0,35 pkt. względem lipca oraz o 3,55 pkt. w relacji do sierpnia 2022 r.
Deweloperzy wstrzymują się z inwestycjami
Jak zauważa Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego w Otodom Analytics, tak obserwowane jak i prognozowane na kolejne miesiące podwyżki wynikają przede wszystkim z niskiej podaży mieszkań i pogłębiającej się różnicy między podażą a popytem w dobie programu „Bezpieczny kredyt 2 procent”.
– Rynek deweloperski boryka się z brakami po stronie podażowej. Z 14 ostatnich miesięcy w 13 przypadkach sprzedaż była wyższa od liczby mieszkań wprowadzonych do oferty – mówi Marcin Krasoń. – Na koniec sierpnia na siedmiu głównych rynkach (Katowice, Kraków, Łódź, Poznań, Trójmiasto, Warszawa i Wrocław – w granicach głównych miast) było to 37,8 tys. lokali. Ostatni raz podobną wartość odnotowaliśmy pod koniec 2021 r. – informuje.
Jak dodaje, szczególnie niepokojąco sytuacja wygląda w Krakowie i Warszawie, gdzie liczone na podstawie średniej sprzedaży z ostatnich trzech miesięcy tempo wyprzedaży oferty wynosi 4-5 miesięcy.
– To oznacza, że gdyby mieszkania sprzedawały się tak jak dotąd, a na rynku nie pojawiałyby się nowe, oferta wyczerpałaby się w mniej niż pół roku – dodaje Krasoń.
Sierpień przyniósł jednak nieznaczny wzrost liczby rozpoczynanych budów. Choć na koniec sierpnia w budowie pozostawało 807,9 tys. lokali mieszkalnych – o blisko 67 tys. mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku i jednocześnie najmniej od kwietnia 2019 r., to sam sierpień 2023 r. nie był jednak najgorszy. Deweloperzy ruszyli bowiem z budową 10 781 mieszkań, co przełożyło się na wzrost o 16,4 proc. względem lipca oraz o 107,4 proc. w relacji do analogicznego okresu 2022 r., gdy byliśmy świadkami drastycznego ograniczenia liczby rozpoczynanych budów.
Od początku roku deweloperzy rozpoczęli jednak tylko niespełna 68 tys. budów – o 20,1 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2022 r. To także najniższy wynik od 2016 r.
Zdaniem Michała Kubickiego, eksperta Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej, deweloperzy, mimo rosnącego popytu, sceptycznie podchodzą do rozpoczynania nowych inwestycji.
– W szczególności wielkoskalowych, które mogłyby zaspokoić nagły skok popytu. To przede wszystkim efekt tego, że nie są do końca znane dane dotyczące puli środków w programie „Bezpieczny kredyt 2 procent”. Dodatkowo mamy do czynienia z ręcznym sterowaniem kosztu pieniądza przez Narodowy Bank Polski, mimo wciąż wysokiej inflacji – zauważa Michał Kubicki.
„Drugi szturm na hipoteki pod koniec roku”
Jak jednak wynika z danych Biura Informacji Kredytowej, pierwszy boom na kredyty hipoteczne z rządowymi dopłatami znacząco wyhamował. Końcówka roku może jednak stać pod znakiem drugiego wysypu wniosków o „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, o czym można było usłyszeć podczas debaty zorganizowanej w ramach „Dnia Mieszkań” na Bankier.pl.
– Zadziała tu czynnik psychologiczny. Coraz częściej mówi się bowiem o limitach w ramach „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”. W związku z tym pod koniec roku w drugiej fali wnioskodawców znajdą się te osoby, które będą chciały wziąć kredyt z obawy o wyczerpanie limitu dopłat – prognozuje Marcin Jańczuk z Metrohouse.
Eksperci: Wzrost cen mieszkań nie odpuści.
W sierpniu w górę powędrował zwłaszcza indeks urban.one dla Warszawy. Sierpniowy odczyt zatrzymał się na 119,71 pkt. i był o 0,66 pkt. wyższy niż w lipcu i jednocześnie o 2,32 pkt. wyższy niż w analogicznym miesiącu 2022 r.
Większość ekspertów przepytanych przez Cenatorium opowiada się za dalszym wzrostem cen mieszkań.
– Nie ma się czemu dziwić, że właściciele mieszkań próbują zdyskontować tę stratę i podnoszą ceny. Takie zjawiska nie są niczym nowym, występują one zawsze, kiedy na gospodarkę duży wpływ mają zewnętrze mechanizmy. Mam tu na myśli sytuację, kiedy z jednej strony dosypuje się pieniędzy na rynek poprzez program dopłat do kredytów hipotecznych, stymulując popyt na mieszkania a z drugiej strony, osłabia się siłę nabywczą złotego obniżając stopy procentowe – zwraca uwagę Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.
Choć dokładne tempo zmian średnich cen transakcyjnych w III kw. 2023 r. poznamy dopiero za ponad miesiąc, to już teraz widać, że rosną średnie ceny ofertowe.
„Ceny najmu ocierają się o maksimum”
Jak zauważa Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, w przypadku Warszawy w sierpniu średnia kwota oczekiwana za nowe mieszkania wzrosła w ujęciu miesięcznym o 5,3 proc. Na rynku wtórnym zanotowano z kolei wzrost o 4,9 proc., przy czym w obu przypadkach podwyżki dotyczą głównie cenników mieszkań kwalifikujących się do dopłat z programu „Bezpieczny kredyt 2 procent”.
– Z ofert znikają także mieszkania, które są typowymi produktami inwestycyjnymi. Na rynku nadal widać wysoką aktywność inwestorów, którzy nabywają mieszkania z myślą o ich najmie. Na rynku najmu obserwujemy stabilizację stawek, jednak w porównaniu do zeszłego roku jest znacznie drożej – podkreśla Małgorzata Wełnowska. – Sytuacja na rynku najmu nie powinna się znacząco zmienić. Mieszkań na wynajem wciąż będą poszukiwać osoby, które nie będzie stać na własne „M” oraz te, które nie planują zakupu lokalu w najbliższej przyszłości – dodaje.
Jak jednak zauważa Michał Kubicki, stawki na rynku najmu powoli zbliżają się do maksymalnych poziomów akceptowalnych przez wynajmujących.
Źródło: bankier.pl
