Rząd zapowiedział, że tym roku wprowadzi nowy podatek, który będzie wymierzony w fundusze kupujące hurtowo mieszkania i prywatnych inwestorów. Eksperci uważają jednak, że nowe regulacje będą mieć znikomy wpływ na rynek, a także ceny. – To typowa kiełbasa wyborcza – komentują.
Premier Mateusz Morawiecki poinformował niedawno, że w najbliższym czasie jego gabinet zajmie się przepisami dotyczącymi opodatkowania dodatkowych mieszkań. Mają one objąć fundusze kupujące setki mieszkań, ale rząd chce też przyjrzeć się osobom posiadającym 7-8 lokali.
Z kolei szef resortu rozwoju i technologii Waldemar Buda ocenił, że bez względu na to, czy mieszkania wykupuje instytucja, czy osoba fizyczna, to jeżeli kupuje je hurtowo, wówczas dla przeciętnej rodziny, która szuka mieszkania, oznacza to wyższe ceny i mniejszy wybór.
– Propozycja rządu odpowiada na społeczne oczekiwania, zgodnie z którymi rząd powinien przeciwdziałać „złym” spekulantom, którzy przyczyniają się do wzrostu cen. Jednak nawet jeśli zapowiedzi rządu zostaną zrealizowane, wcale nie przyczyni się to do spadku cen mieszkań – uważa Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości serwisów Morizon.pl i Gratka.pl
Inni eksperci zgadzają się z tą tezą i dodają, że nowe przepisy będą mieć głównie efekt propagandowy.
Rząd chce opodatkować fundusze — to odwraca uwagę od innego problemu
Najnowszy pomysł rządu niewiele się różni od rozwiązań, które wprowadzają obecnie inne kraje. Niedawno np. Kanada wprowadziła dwuletni zakazu zakupu nieruchomości przez obcokrajowców nieposiadających prawa pobytu w Kanadzie. Dodatkowo cudzoziemcy bez prawa stałego pobytu, posiadający w Kanadzie dom lub mieszkanie, będą musieli płacić jeden procent od ich wartości, jeśli w nich nie mieszkają lub ich nie wynajmują. Ma to zniechęcić spekulantów do lokowania pieniędzy w kanadyjskich nieruchomościach.
Tymczasem eksperci polskiego z rynku nieruchomości podkreślają, że w Polsce struktura rynku nieruchomości jest zupełnie inna.
W tej chwili w całym kraju mamy zaledwie osiem tysięcy mieszkań zakupionych przez zagraniczne fundusze. Oczywiście powstają kolejne projekty, ale Polska jest prawie 40-milionowym krajem i ta liczba mieszkań ma niewielki wpływ na cały rynek – ocenia Marcin Jańczuk, ekspert agencji Metrohouse.
Dodaje, że działalność zagranicznych funduszy jest w Polsce przeceniana. Mimo to opinia, że przyczyniają się one do wzrostu cen mieszkań, jest w Polsce dość popularna. Dlatego pomysł rządu może liczyć na poparcie.
Tymczasem zapowiedź opodatkowania hurtowych zakupów mieszkań niekoniecznie przyczyni się do spadków cen. – Obecnie mamy zastój na rynku głównie z powodu sytuacji na rynku kredytów. Popyt na mieszkania powróci dopiero, gdy poprawi się dostępność kredytów. Dodatkowo nie zapominajmy, że za naszą wschodnią granicą wciąż trwa wojna. Czynników, które mają wpływ na wzrost cen mieszkań, jest więc bardzo dużo – ocenia Marcin Jańczuk.
Jego zdaniem pomysł opodatkowania zakupów kolejnych mieszkań odwraca więc uwagę od poważniejszego problemu, czyli faktu, że przeciętnej rodziny nie stać na mieszkanie głównie z powodu braku dostępnych kredytów.
„Polak potrafi”. Inwestorzy znajdą sposób, aby obejść nowe przepisy
Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości serwisów Morizon.pl i Gratka.pl, uważa, że najnowsze zapowiedzi wpisują się jednak w oczekiwania społeczne, co ma znaczenie zwłaszcza w roku wyborczym. – Ludzie oczekują, że rząd będzie przeciwdziałać wzrostom cen, „rzucając kłody pod nogi” prywatnym inwestorom. Jednak, jak wiadomo, „Polak potrafi”. Inwestorzy będą więc kupować nieruchomości na żonę, córkę, syna czy teściową – mówi.
Jego zdaniem prawnicy zagranicznych funduszy również znajdą sposób, aby zoptymalizować swoje koszty po wprowadzeniu nowych regulacji.
– Jeżeli więc zapowiedzi rządu, które pojawiały się już wcześniej, zostaną w końcu zrealizowane, nie spodziewam się, aby miało to istotny wpływ na rynek, a zwłaszcza na ceny mieszkań – ocenia.
Ekspert również uważa, że Polski nie można bezpośrednio porównywać do innych krajów w Europie Zachodniej. Przypomina, że w wielu europejskich państwach zagraniczne fundusze mają w swojej puli ogromną liczbę mieszkań, które wynajmują. Tymczasem w Polsce udział funduszy w rynku nieruchomości stanowi niewielki procent rynku. – W dodatku obecnie działają one tylko w kilku większych miastach, nie ma ich np. w Kielcach, Kutnie czy Suwałkach – dodaje.
Premier Mateusz Morawiecki poinformował niedawno, że w najbliższym czasie jego gabinet zajmie się przepisami dotyczącymi opodatkowania dodatkowych mieszkań. Mają one objąć fundusze kupujące setki mieszkań, ale rząd chce też przyjrzeć się osobom posiadającym 7-8 lokali.
Z kolei szef resortu rozwoju i technologii Waldemar Buda ocenił, że bez względu na to, czy mieszkania wykupuje instytucja, czy osoba fizyczna, to jeżeli kupuje je hurtowo, wówczas dla przeciętnej rodziny, która szuka mieszkania, oznacza to wyższe ceny i mniejszy wybór.
– Propozycja rządu odpowiada na społeczne oczekiwania, zgodnie z którymi rząd powinien przeciwdziałać „złym” spekulantom, którzy przyczyniają się do wzrostu cen. Jednak nawet jeśli zapowiedzi rządu zostaną zrealizowane, wcale nie przyczyni się to do spadku cen mieszkań – uważa Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości serwisów Morizon.pl i Gratka.pl
Inni eksperci zgadzają się z tą tezą i dodają, że nowe przepisy będą mieć głównie efekt propagandowy.
Rząd chce opodatkować fundusze — to odwraca uwagę od innego problemu
Najnowszy pomysł rządu niewiele się różni od rozwiązań, które wprowadzają obecnie inne kraje. Niedawno np. Kanada wprowadziła dwuletni zakazu zakupu nieruchomości przez obcokrajowców nieposiadających prawa pobytu w Kanadzie. Dodatkowo cudzoziemcy bez prawa stałego pobytu, posiadający w Kanadzie dom lub mieszkanie, będą musieli płacić jeden procent od ich wartości, jeśli w nich nie mieszkają lub ich nie wynajmują. Ma to zniechęcić spekulantów do lokowania pieniędzy w kanadyjskich nieruchomościach.
Tymczasem eksperci polskiego z rynku nieruchomości podkreślają, że w Polsce struktura rynku nieruchomości jest zupełnie inna.
W tej chwili w całym kraju mamy zaledwie osiem tysięcy mieszkań zakupionych przez zagraniczne fundusze. Oczywiście powstają kolejne projekty, ale Polska jest prawie 40-milionowym krajem i ta liczba mieszkań ma niewielki wpływ na cały rynek – ocenia Marcin Jańczuk, ekspert agencji Metrohouse.
Dodaje, że działalność zagranicznych funduszy jest w Polsce przeceniana. Mimo to opinia, że przyczyniają się one do wzrostu cen mieszkań, jest w Polsce dość popularna. Dlatego pomysł rządu może liczyć na poparcie.
Tymczasem zapowiedź opodatkowania hurtowych zakupów mieszkań niekoniecznie przyczyni się do spadków cen. – Obecnie mamy zastój na rynku głównie z powodu sytuacji na rynku kredytów. Popyt na mieszkania powróci dopiero, gdy poprawi się dostępność kredytów. Dodatkowo nie zapominajmy, że za naszą wschodnią granicą wciąż trwa wojna. Czynników, które mają wpływ na wzrost cen mieszkań, jest więc bardzo dużo – ocenia Marcin Jańczuk.
Jego zdaniem pomysł opodatkowania zakupów kolejnych mieszkań odwraca więc uwagę od poważniejszego problemu, czyli faktu, że przeciętnej rodziny nie stać na mieszkanie głównie z powodu braku dostępnych kredytów.
„Polak potrafi”. Inwestorzy znajdą sposób, aby obejść nowe przepisy
Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości serwisów Morizon.pl i Gratka.pl, uważa, że najnowsze zapowiedzi wpisują się jednak w oczekiwania społeczne, co ma znaczenie zwłaszcza w roku wyborczym. – Ludzie oczekują, że rząd będzie przeciwdziałać wzrostom cen, „rzucając kłody pod nogi” prywatnym inwestorom. Jednak, jak wiadomo, „Polak potrafi”. Inwestorzy będą więc kupować nieruchomości na żonę, córkę, syna czy teściową – mówi.
Jego zdaniem prawnicy zagranicznych funduszy również znajdą sposób, aby zoptymalizować swoje koszty po wprowadzeniu nowych regulacji.
– Jeżeli więc zapowiedzi rządu, które pojawiały się już wcześniej, zostaną w końcu zrealizowane, nie spodziewam się, aby miało to istotny wpływ na rynek, a zwłaszcza na ceny mieszkań – ocenia.
Ekspert również uważa, że Polski nie można bezpośrednio porównywać do innych krajów w Europie Zachodniej. Przypomina, że w wielu europejskich państwach zagraniczne fundusze mają w swojej puli ogromną liczbę mieszkań, które wynajmują. Tymczasem w Polsce udział funduszy w rynku nieruchomości stanowi niewielki procent rynku. – W dodatku obecnie działają one tylko w kilku większych miastach, nie ma ich np. w Kielcach, Kutnie czy Suwałkach – dodaje.
Dalsza część artykułu pod materiałem wideo
Ekspert: diabeł jak zwykle tkwi w szczegółach
Marcin Jańczuk przypomina z kolei, że obecnie, kupując nieruchomość na rynku wtórnym, jesteśmy zobowiązani do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, czyli tzw. podatku PCC. Wynosi on 2 proc. wartości rynkowej mieszkania lub domu będącego przedmiotem transakcji.
Jego zdaniem każdy wzrost podatków na rynku nieruchomości przekłada się więc na wzrost kosztów zarówno nabywcy, jak i kupującego.
Podejrzewam, że nowym podatkiem zostanie obciążony sprzedający, który będzie sprzedawał np. kolejną nieruchomość lub kupujący kolejne mieszkanie np. na rynku pierwotnym, który zapłaci wtedy dodatkowy podatek. Będzie to zwiększało kwotę transakcji, co przyczyni się do niższej rentowności takiej inwestycji. Może pojawić się wówczas dodatkowa presja na deweloperów, aby obniżyli cenę o kwotę podatku. Jednak na razie, ponieważ nie znamy żadnych szczegółów, można więc tylko snuć różne przypuszczenia – podkreśla.
Fundusze podniosą stawki za najem mieszkań
Z kolei zdaniem Zbigniewa Kubińskiego, prezydenta Powszechnego Towarzystwa Ekspertów i Doradców Rynku Nieruchomości, w tej chwili trudno jest ocenić zapowiedzi rządu, ponieważ wciąż nie wiadomo, jaka liczba mieszkań będzie objęta nową regulacją.
Rząd zapowiada wprowadzenie tego podatku od dłuższego czasu i dotąd to było iluzoryczne. W dodatku nadal nie znamy szczegółów tego projektu. Tym bardziej że padają wciąż różne liczby. Minister Buda mówił niedawno o pięciu mieszkaniach. Z kolei premier Morawiecki mówił o opodatkowaniu siódmego lub ósmego mieszkania. W tym momencie można postawić pytanie, dlaczego nie np. jedenastego? Jakie kryterium ma to określać? – zastanawia się.
Zauważa jednocześnie, że nowe regulacje dotkną różnych inwestorów. Pierwsza grupa to osoby fizyczne. – Wpływ nowych regulacji na tych inwestorów będzie znikomy, bo nawet po wejściu w życie nowych przepisów będzie można te nieruchomości przepisać na najbliższą rodzinę. Nie ma takiego prawa, które zakazywałoby tego – mówi.
Z kolei w przypadku zagranicznych funduszy oraz segmentu PRS, czyli tzw. instytucjonalnego wynajmu mieszkań, sytuacja będzie wyglądać nieco inaczej.
– Z uwagi na to, że fundusze kupują mieszkania w większych liczbach, będą starały się zrekompensować wzrost kosztów poprzez zwiększenie stawek najmu. Jednak z racji wciąż znikomego udziału funduszy w polskim rynku nieruchomości nie będzie to miało większego wpływu na cały rynek — ocenia.
Opodatkowanie pustostanów niezgodne z Konstytucją?
Z zapowiedzi rządu wynika, że nowe regulacje nie będą dotyczyć nieruchomości, które już znalazły właścicieli — To zrozumiałe, bo prawo nie może sięgać wstecz. Zmiany będą więc dotyczyły tylko osób, które zakupią nieruchomości po wprowadzeniu nowych przepisów. Może to skłonić wielu inwestorów, aby zrealizować teraz swoje plany zakupu nieruchomości w celu powiększenia swoich zasobów – ocenia Zbigniew Kubiński.
Ekspert zauważa także, że w ostatnim czasie rząd znajduje się w ofensywie, a nowe pomysły pojawiają się z miesiąca na miesiąc. Przypomnijmy, pod koniec grudnia rząd zapowiedział nowy program mieszkaniowy, w styczniu tego roku ogłosił walkę z patodeweloperką, a teraz pojawiła się propozycja opodatkowania zakupu kolejnych mieszkań.
– Wiele z tych pomysłów wpisuje się w działania propagandowe rządu, chociaż niektóre mogą pozostać na trwałe, jak np. kredyt hipoteczny na 2 proc., który może być interesującą propozycją dla osób zainteresowanych posiadaniem własnych nieruchomości – ocenia Zbigniew Kubiński.
W ubiegłym roku rząd zapowiadał także opodatkowania pustostanów. Przypomnijmy, w Polsce znajduje się około 1,5 mln pustych mieszkań.
W polskim systemie prawnym nie ma jednak możliwości nakazania właścicielowi, co ma robić ze swoją nieruchomością, bo byłoby to niezgodne z Konstytucją. Podstawą naszego ustroju ekonomiczno-prawnego jest poszanowanie własności – komentuje prezydent Powszechnego Towarzystwa Ekspertów i Doradców Rynku Nieruchomości.
Dodaje, że opodatkowanie właścicieli pustostanów byłoby w praktyce ingerencją w prawo własności. – Tymczasem bardzo często boją się oni wynajmować mieszkania, ponieważ polskie państwo nie chroni należycie ich własności. Obowiązująca ustawa o ochronie praw lokatorów jest niesymetryczna, chroni głównie najemców, a nie wynajmujących. Często stawia to właścicieli w sytuacji bez wyjścia. Stąd tak duża liczba pustych mieszkań, która często wynika z obawy przed wynajem – wyjaśnia.
Według niego w Polsce nie ma odpowiednich środków prawnych, które w sposób cywilizowany pozwoliłyby na pozbycie się niechcianych, uciążliwych lokatorów, którzy często nie płacą za wynajmowane mieszkanie, jednocześnie doprowadzając je do ruiny. Ustawodawstwo w Polsce jest nastawione na ochronę lokatora, nawet jeżeli niszczy i dewastuje mieszkanie. – Dlatego dopiero nowe prawo, które powinno chronić także właścicieli, może doprowadzić do zmiany tej sytuacji – podsumowuje.
