Miała być ochrona polskich gruntów przed wykupem ziemi przez obcokrajowców. Teraz okazuje się, że polski rolnik też nie wiele na swojej ziemi będzie mógł zrobić. Są już pierwsze nieoczekiwane skutki wprowadzenia ustawy o obrocie ziemią, w tym problemy z zaciąganiem kredytów hipotecznych.
Ustawa o obrocie ziemią – dziecko wylane z kąpielą?
„Projektowana ustawa zmierza do wzmocnienia ochrony ziemi rolniczej w Polsce przed jej spekulacyjnym wykupywaniem przez osoby krajowe i zagraniczne, które nie gwarantują zgodnego z interesem społecznym wykorzystania nabytej ziemi na cele rolnicze” – czytamy w ustawie, która weszła w życie 30 kwietnia.
Nowe prawo wprowadziło m.in. szereg ograniczeń w sprzedaży gruntów rolnych. Obecnie mogą je kupować przede wszystkim osoby prowadzące gospodarstwa rolne. Po niecałym miesiącu obowiązywania ustawy okazało się, że wielu rolników spotyka się ze ścianą odmowy udzielania kredytów hipotecznych ze strony banków. Rolnicy są zdziwieni, a banki mówią, że ostrzegały przed takimi skutkami.
– Zgłaszaliśmy nasze uwagi dotyczące zagrożeń wynikających z takiej ustawy, ale nie zostały one wzięte pod uwagę. Bank jest obowiązany przepisami prawa do odpowiedzialnej polityki zarządzania powierzonymi pieniędzmi. W związku z faktem, że udziela kredytów w oparciu o środki pochodzące z depozytów klientów, musi mieć pewność, że udzielone kredyty zostaną spłacone-tłumaczy problem w rozmowie Onetem Tadeusz Białek Dyrektor Zespołu Prawno-Legislacyjnego Związku Banków Polskich.
I dodaje: – W momencie, kiedy pojawia się wątpliwość, że udzielony kredyt nie będzie w pełni należycie zabezpieczony przez cały okres jego trwania, a tym samym pełen zwrot kredytu może być niedochowany, bank musi dochować należytej staranności przy ocenie możliwości jego udzielania Obecnie w wielu przypadkach takiej pewności nie ma, więc klienci mogą spotkać się z niezadowalającą ich decyzją ze strony banku.
Ustawa o obrocie ziemią, a sytuacja banków
Po wejściu w życie nowej ustawy sytuacja banków znacznie się zmieniła. Wcześniej bank zabezpieczał się hipoteką do wysokości 150-200 proc. kredytu, którego udzielał. Teraz hipoteka może być ustanowiona tylko i wyłącznie do aktualnej rynkowej wartości nieruchomości.
-Załóżmy, że wartość działki wynosi 100 tys. zł. Na tej działce Kowalski chce wybudować sobie dom, którego budowa będzie kosztowała ok. 400 tys. zł. Potrzebuje kredytu w wysokości około 300 tys. zł. Przed wejściem w życie ustawy bank udzieliłby kredytu na 300 tys. zł i zabezpieczyłby się hipoteką w wysokości ok. 450-600 tys. zł. Hipoteka musi być wyższa niż kwota kredytu na wypadek, gdyby Kowalski miał problemy z jego spłatą (odsetki, koszty postępowania egzekucyjnego itd.). Dziś bank może ustanowić hipotekę tylko do tych 100 tys. zł – wyjaśnia Łukasz Szymański, radca prawny z kancelarii Deloitte Legal.
– Powiązanie kwoty hipoteki i aktualnej wartości nieruchomości powoduje, że bank nie może de facto udzielić kredytu na budowę domu, gdyż niemożliwe będzie ustanowienie hipoteki w wysokości zabezpieczającej interesy banku – dodaje Michał Krajkowski z DK Notus.
Okazuje się, że to nie jest jedyna rzecz, która powoduje, że banki obawiają się udzielać kredytów hipotecznych. W przypadku, w którym kredytobiorca nie ma środków na regulowanie swojego kredytu, bank dokonuje zajęcia nieruchomości. I tutaj zaczynają się problemy. Sprzedaż takiej nieruchomości w świetle obecnie panujących przepisów może być trudna, a pozyskane w ten sposób pieniądze niekoniecznie muszą pokryć wyłożone przez bank środki.
– Ograniczenia w sprzedaży nieruchomości rolnych mocno ograniczają możliwości ewentualnej windykacji. W przypadku przejęcia gruntu przez bank jego szybka sprzedaż i odzyskanie przynajmniej części pożyczonej kwoty stanie się niemal niemożliwe. Bank dbając o ryzyko transakcji będzie często wolał odmówić udzielania kredytu, niż pożyczyć pieniądze i zabezpieczyć się gruncie rolnym, który w obliczu nowych przepisów staje się bardzo słabym zabezpieczeniem – podkreśla Michał Krajkowski z DK Notus.
Co to jest nieruchomość rolna?
Eksperci podkreślają, że kolejnym ważnym problemem jest brak definicji „nieruchomości rolnej”.
– Do końca nie wiadomo, kiedy nieruchomość przestaje być rolną. Nowa ustawa odsyła do przepisów kodeksu cywilnego, a tam nieruchomością jest nie tylko grunt, na którym prowadzona jest działalność rolnicza, ale również taki, gdzie mogą być prowadzone tego typu działania. Pytanie, kiedy ten grunt traci przymiot gruntu rolnego. Koncepcji jest wiele. Jedna z nich mówi, że to uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy oraz wyłączenie gruntu z produkcji rolnej (tzw. odrolnienie) – wyjaśnia w rozmowie z Onetem Artur Lisicki, radca prawny z kancelarii Deloitte Legal.
PAWEŁ BEDNARZ
