Polacy potrzebują mieszkań, a tych przybywa zbyt wolno. Im mniejsza podaż mieszkań, tym wyższe ich ceny. W perspektywie 1,5 roku deweloperzy liczą na duże zmiany legislacyjne, które m.in. zwiększą dostępność gruntów.
- W ciągu ostatnich 10 lat deweloperzy wybudowali w Polsce przeszło milion mieszkań. Mimo to cały czas brakuje w kraju – w zależności od szacunków – od 1 do 2 mln lokali mieszkalnych.
- To efekt m.in. ślimaczących się procedur, braku działek pod zabudowę, skomplikowanych i zmiennych przepisów czy licznych protestów (np. sąsiadów).
- Branża deweloperska proponuje zmiany przepisów, które miałby sprawić, że w Polsce będzie powstawać więcej mieszkań.
W efekcie niedostatecznej dostępności mieszkań ich ceny rosną. Temat wielokrotnie poruszaliśmy na łamach WNP PL.
Deweloperzy wskazują, że największym problemem polskiego sektora mieszkaniowego pozostaje niewystarczająca podaż działek.
Oczekują również stworzenia warunków regulacyjnych, które pozwolą im działać w przewidywalny sposób.
Deweloperzy mierzą się także z wysokimi kosztami pozyskania finansowania oraz stale zaostrzanymi przez banki wymaganiami dotyczącymi wkładu własnego i poziomu przedsprzedaży.
Do chronicznego problemu mieszkaniowego odnoszą się Polski Związek Firm Deweloperskich oraz Pracodawcy RP w raporcie „Rynek mieszkaniowy w Polsce. Przekonania kontra rzeczywistość”.
– Niezmiennie przedstawiamy pakiet minimum zmian regulacyjnych potrzebnych dla całego rynku, nie tylko nas, ale dla TBS-ów, czy rynku spółdzielczego, który spowodowałby skokowe przyspieszenie realizacji inwestycji i skokowe zwiększenie podaży gruntów – wyjaśnia prawnik PZFD Michał Leszczyński.
Dodaje, że nie widać do tej pory inicjatywy legislacyjnej rządu w tym zakresie.
– Zapowiedziano, że na dniach pojawi się tzw. mała nowelizacja, której znaczna część ma dotyczyć m.in. finansowania TBS-ów, zapewnienia stabilności tego finansowania. Mają też zacząć porządkować system regulacyjny. Niestety z tego, co słyszymy, w minimalnych stopniu – zwraca uwagę Michał Leszczyński.
Jak wskazano w raporcie, deficyt 1-2 mln mieszkań nie jest jedynym poważnym problemem w sytuacji mieszkaniowej Polaków. Aż 800 tys. gospodarstw domowych nie ma bieżącej wody, prądu lub toalety.
Na rynku mamy do czynienia ze strukturalnym niedoborem podaży mieszkań
Nie od dzisiaj wiadomo, że krajowy rynek mieszkaniowy jest w stanie nierównowagi pomiędzy popytem i podażą. W ocenie PZFD jest ona na historycznie dużym poziomie. W ofercie deweloperów znajduje się zdecydowanie mniej lokali, niż wskazuje zainteresowanie ze strony kupujących.
Efektem jest wzrost cen mieszkań, w ostatnim czasie w tempie wręcz szalonym. W raporcie PZFD czytamy, że średnie ceny ofertowe nowych mieszkań w Warszawie i Trójmieście od IV kw. 2022 r. do IV kw. 2023 r. wzrosły o 21,4 proc., w Poznaniu – o 17,9 proc., a w Krakowie, Łodzi i Wrocławiu – o około 14-16 proc. To dane firmy doradczej JLL.
– W momencie, gdy prognozowany jest bardzo szybki wzrost cen, mieszkania znikają z oferty, a nam ciężko jest nadążyć z sukcesywnym jej uzupełnianiem. Tu tak naprawdę dotykamy sedna sprawy – na rynku mamy do czynienia ze strukturalnym niedoborem podaży mieszkań. W połączeniu z niezaspokojonym popytem sprawia to, że ceny mieszkań rosną – tłumaczy sytuację na rynku mieszkań Monika Perekitko.
W raporcie czytamy, że na wzrost cen miała wpływ inflacja, cały czas rosnące ceny części materiałów budowlanych, a także – przede wszystkim – brak gruntów.
– Wraz z poprawą w 2023 r. warunków kredytowania zakupu mieszkań i startem programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” nie wprowadzono rozwiązań́ pozwalających rozpocząć inwestycje na większą skalę. Byłoby to możliwe, gdyby uwolniono grunty znajdujące się w zasobach Skarbu Państwa – wskazano w raporcie.
To wszystko sprawia, że na własny kąt musimy długo pracować. Jednak – wbrew powszechnym opiniom – nie jesteśmy pod tym względem w najgorszym położeniu w Europie.
W III kwartale 2023 r. statystyczny Europejczyk za średnią pensję mógł kupić 1,2 mkw. mieszkania. Według wyliczeń Deloitte, na zakup 70-metrowego mieszkania najdłużej w Europie pracują Słowacy, bo aż 14,1 rocznych pensji brutto, Czesi – 13,3 rocznych pensji brutto, a także Serbowie (11,8 pensji).
Statystyczny Polak potrzebuje do tego 8,1 rocznych pensji, co sytuuje nas w środku europejskiej stawki.
Deweloperzy przekazali do użytku blisko 62 proc. wszystkich mieszkań
Zdecydowana większość budowanych w kraju mieszkań powstaje dzięki aktywności deweloperów.
Zgodnie z danymi Głównego Urzędu Statystycznego w 2023 r. oddano do użytku ponad 220,3 tys. mieszkań, a deweloperzy byli odpowiedzialni za ponad 136,5 tys. z nich. Inwestorzy indywidualni wybudowali ponad 79,5 tys. mieszkań, a budownictwo społeczne, komunalne, społeczne, czynszowe i zakładowe przekazało do użytkowania zaledwie 4,2 tys. lokali.
W sumie deweloperzy przekazali do użytku blisko 62 proc. wszystkich lokali. Deweloperzy i inwestorzy prywatni razem odpowiadali za przeszło 98 proc. nowych mieszkań.
Jak wspomnieliśmy, w ciągu ostatniej dekady deweloperzy wybudowali ponad 1 mln mieszkań.
W opinii Kamila Sobolewskiego, ekonomisty Pracodawców RP to zbyt wolne tempo.
– Mieszkań trzeba budować więcej. Receptą na zwiększenie dostępności mieszkań jest zwiększenie oferty deweloperów. Jestem też zwolennikiem zwiększenia oferty czynszowej, czyli mieszkań na wynajem – mówi Kamil Sobolewski.
Ocenia przy tym, że nic tak nie chroni przed patologiami na rynku, w tym rynku najmu, jak dostępność mieszkań.
– Jeśli klient czy najemca będzie miał wybór, nie będzie skazany na lokal wątpliwej jakości. Ale żeby więcej budować, potrzebna jest ziemia, materiały budowlane, pracownicy – dodaje Kamil Sobolewski.
Nawet rok czekania na wydanie warunków zabudowy
Problemem są też przewlekłe procedury związane z realizacją inwestycji mieszkaniowych. Jak wyjaśniają autorzy raportu, mimo iż deweloperzy dysponują nowoczesnymi technologiami i materiałami budowlanymi, trwają one przeciętnie pięć lat. Tymczasem budowa kilkukondygnacyjnego budynku mogłaby potrwać najwyżej dwa lata.
Czasochłonne jest samo kompletowanie dokumentów i decyzji administracyjnych. W miejscach, gdzie nie ma ustalonych planów zagospodarowania przestrzennego, deweloperzy muszą starać się o „wuzetki”, czyli decyzje o warunkach zabudowy.
– Jak pokazał nasz ubiegłoroczny ranking miast, instrument ten nie działa sprawnie, choć urzędy mają ustawowe terminy na wydanie „wuzetki” – zwraca uwagę Michał Leszczyński z Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Oczywiście polskie miasta różnią się między sobą pod tym względem, w niektórych przypadkach bardzo wyraźnie. Przykładowo w Białymstoku na wydanie warunków zabudowy poczekamy średnio 90 dni, w Krakowie – przeszło rok!
– Inwestycje są spowalniane również przez inne procedury, uzgodnienia, opinie. Procedury są rozciągnięte do granic możliwości. Zanim można wszcząć postępowanie o wydanie pozwolenia na budowę, mija do półtora roku – uzupełnia architekt Mariusz Ścisło, pełnomocnik zarządu głównego Stowarzyszenia Architektów Polskich (SARP).
Architekt wskazuje kolejny problem, jakim są protesty. W praktyce inwestycję budowlaną może oprotestować niemal każdy. Przykładem, jaki podaje Mariusz Ścisło, jest inwestycja, która jest zamrożona cztery lata, ponieważ protestuje przeciwko niej sąsiad.
W tym przypadku konieczna jest reforma procedury odwołań.
2 miliony pustostanów w Polsce. Prawda czy mit?
Zdaniem wielu obserwatorów rynku mieszkaniowego nierozwiązanym problemem są też pustostany.
Spis powszechny GUS z końca marca 2021 r. przyniósł informację, że w całym kraju było 1,8 mln niezamieszkanych lokali, co stanowi blisko 12 proc. wszystkich.
W ocenie Hanny Milewskiej-Wilk, specjalistki ds. mieszkalnictwa z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów duży wpływ na wynik spisu mógł mieć czas jego prowadzenia, czyli pandemia koronawirusa.
– Bardzo prawdopodobne, że do kategorii pustostanów zaliczono mieszkania, które lokatorzy opuścili na czas pandemii, a także lokale, w których na co dzień́ prowadzona była działalność́ gospodarcza. To m.in. gabinety lekarskie, kancelarie, biura rachunkowe prowadzone w budynkach mieszkalnych – wyjaśnia Hanna Milewska-Wilk.
Inną perspektywę na pustostany przedstawia w rozmowie z WNP.PL członek zarządu Dom Development Monika Perekitko.
– Dane nie pokazują, dlaczego te lokale są niezamieszkane. Z różnych analiz wynika, że zdecydowana większość to mieszkania z zasobu komunalnego, w bardzo złym stanie technicznym. Szacuje się, że aż 40 proc. pustostanów nie ma łazienki czy toalety. Dlatego jeżeli mówimy o mieszkaniach w zasobie miejskim, które de facto nie nadają się do zamieszkania, to nie powinniśmy ich nazywać pustostanami – konkluduje Monika Perekitko.
Źródło: wnp.pl
