Po chwilowym załamaniu sprzedaży nowych mieszkań pod koniec ubiegłego roku, w tym roku sytuacja dla deweloperów wygląda już dużo lepiej. Zareagowali podwyższaniem cen. Tym łatwiej im to zrobić, że ich oferta się kurczy. Sprzedaje się dwa razy więcej mieszkań, niż wchodzi nowych na rynek.
- Choć udziela się o połowę mniej kredytów mieszkaniowych niż przed rokiem, to sprzedaż mieszkań już trzeci miesiąc z rzędu jest na wysokim poziomie. W Warszawie w marcu wyprzedano 14 proc. oferty
- Powodów można szukać w planowanych do przegłosowania przed wyborami ustawach
- Jednocześnie deweloperzy ograniczyli inwestycje, co łącznie z wysoką sprzedażą powoduje kurczenie się oferty
- Efektem jest wzrost cen. Najszybciej rosły w Białymstoku i Olsztynie
Sprzedaż kredytów mieszkaniowych leci na łeb, na szyję. Według danych Biura Informacji Kredytowej w lutym spadła o aż 57 proc. rok do roku. A mimo to okazuje się, że sprzedaż mieszkań nie tylko wcale nie zmalała, a nawet utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. W marcu w największych 15 polskich miastach znaleziono nabywców na 6,6 tys. nowych mieszkań, czyli o aż 56 proc. więcej rok do roku – wynika z przeliczenia danych serwisu rynekpierwotny pl.
Co więcej, są to liczby dwukrotnie przekraczające liczbę wprowadzanych na rynek nowych mieszkań. Tych przybyło zaledwie 3,3 tys. W rezultacie podaż poważnie się skurczyła. Na koniec marca w ofercie było już w 15 dużych miastach zaledwie 73,4 tys. gotowych mieszkań czekających na nabywcę, czyli mniej o 2,7 tys. niż w lutym i zarazem najmniej od maja ub.r. Z tą różnicą, że w maju podaż rosła, a teraz maleje już trzeci miesiąc z rzędu.
Skoro popyt jest wysoki, a podaż maleje, to nie mogą się takie okoliczności kończyć niczym innym, jak wzrostem cen. Średnia cena na rynku (ważona wielkością oferty) doszła do 11 tys. 49 zł w marcu – wynika z naszych obliczeń. To o 0,7 proc. wyżej niż w lutym i o 8,5 proc. wyżej niż w marcu ub.r.
Skąd popyt na mieszkania?
Skąd tak wysoki popyt, skoro kredytów ludzie biorą coraz mniej i skoro realne zarobki w gospodarce szybko spadają przy dwucyfrowej inflacji, która w marcu wyniosła 16,2 proc.? Wiele wskazuje na to, że nie są to zakupy na potrzeby własne (skoro kredytów bierze się o połowę mniej niż rok temu), ale dla celów inwestycyjnych. Inwestorzy wyciągają pieniądze, żeby kupić lokal i na nim zarabiać: być może go wynająć, a być może sprzedać z przebiciem, a może najpierw to pierwsze, a potem drugie.
Dlaczego akurat teraz ten popyt wzrósł? A choćby z powodu przygotowywanego prawa. Po pierwsze, od zakupu mieszkań ma być większy podatek.
Kupno szóstego lub kolejnego mieszkania przez jednego nabywcę miałoby się wiązać z zapłatą wyższego podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 6 proc. (obecnie 2 proc.), przy czym podatek byłby stosowany także przy transakcjach na rynku pierwotnym. Gdy kupi się mieszkanie przed wejściem ustawy, podatku oczywiście nie będzie.
A po drugie, w propozycjach rządowych jest też program “Pierwsze mieszkanie”, czyli dopłat odsetek do kredytów tak, żeby nabywca płacił ich 2 proc. Ministerstwo Finansów przewiduje, że ceny na rynku po rozpoczęciu programu mogą iść w górę, a docelowo skorzysta z niego 200 tys. osób.
Marcin Drogomirecki, analityk grupy Morizon-Gratka wskazuje, że niska podaż nowych mieszkań to efekt spadku liczby rozpoczynanych nowych inwestycji.
— Niepewność co do tego, jakie efekty przynosić będzie walka z inflacją, a co za tym idzie, kiedy i na ile poprawi się zdolność kredytowa przeciętnego Kowalskiego, a także wysokie koszty kredytów inwestycyjnych, nie zachęcają do budowy nowych mieszkań. Zatem ofert będzie mniej — ocenia. — Z drugiej strony oczekuje się ożywienia popytu wynikającego z wejścia w życie programu taniego kredytu na zakup pierwszego mieszkania. To skłania tych, którzy mogą sobie na to pozwolić do wstrzymywania się ze sprzedażą i próbą uzyskania za kilka miesięcy lepszej ceny — dodaje analityk.
Wskazuje, że odradza się powoli popyt zarówno ten gotówkowy, jak i wspomagany kredytem.
— To normalne, cykliczne zjawisko. Wiosna jest tym czasem, w którym jesteśmy najbardziej otwarci na zmiany, na podejmowanie nowych wyzwań. Powoli oswajamy się też inflacją i uczymy z nią żyć, a przy tym nieznacznie, ale jednak poprawia się zdolność kredytowa. Z zakupem własnego M — dla siebie, dla swojej rodziny — nie da się zwlekać w nieskończoność — argumentuje Marcin Drogomirecki.
Wreszcie najnowszych z zestawień Expandera i Rentier.co wynika, że na wynajmie da się zarobić 4,6-6 proc. rocznie w porównaniu z wyłożoną kwotą, co jest odpowiednikiem lokaty 6-7,4 proc. Póki ceny mieszkań rosną, to taka inwestycja jest wciąż bardziej opłacalna (rośnie wartość mieszkania i są przychody z wynajmu) od lokaty rzędu 7-8 proc. oferowanej przez banki. Pytanie, jak długo jeszcze ceny mogą rosnąć w kryzysie gospodarczym i przy malejącej luce mieszkaniowej?
Szalony popyt w Warszawie
W efekcie bodźców cenowych od ustawodawcy część inwestorów przyśpieszało decyzję i decydowało się realizować transakcje już teraz. Wręcz szalony popyt był w Warszawie, gdzie w marcu sprzedano aż 14,2 proc. dostępnej oferty. Bywały co prawda już wyższe liczby, np. w sierpniu ub.r., gdy w aglomeracji warszawskiej sprzedano aż 34,5 proc. oferty, ale podobne wyniki nie są częste i sugerują przeprowadzenie transakcji przez dużych inwestorów-hurtowników.
Sprzedaż w Warszawie w marcu aż 2,1 tys. mieszkań – drugi najwyższy rezultat miesięczny od lutego 2021 r. i wynik o 109 proc. wyższy rok do roku – oraz spadek dostępnej oferty do 12,7 tys., najniższej od lutego 2022 r. wywołały wzrost cen. Za metr kwadratowy w mieście trzeba było płacić w marcu 14,3 tys. zł, czyli o 9,3 proc. więcej rok do roku. Pocieszać się można, że wzrost jest niższy od inflacji (16,2 proc.), ale już wzrost w skali miesiąca był od inflacji wyższy, bo wyniósł 1,8 proc. a inflacja “tylko” 1,1 proc.
W Warszawie najwięcej mieszkań czeka na nabywców na Białołęce – 2,2 tys. na 12,7 tys. oferty w całym mieście. Średnia cena w tej dzielnicy wynosiła w marcu 10,3 tys. zł.
W całej aglomeracji warszawskiej, a nie tylko w samym mieście, sprzedaż w marcu wyniosła 2 tys. 431 mieszkań i była o 72 proc. wyższa niż rok wcześniej.
Sprzedaż mieszkań wystrzeliła w górę nie tylko w Warszawie
Drugim co do wielkości rynkiem w kraju był rynek aglomeracji krakowskiej ze sprzedażą w marcu 1 tys. 233 mieszkań, czyli o 125 proc. wyższą rok do roku.
Deweloperzy podnieśli tu ceny ofertowe o 11,5 proc. rdr do 12,7 tys. zł za m kw. w mieście i 12,3 tys. w aglomeracji. Mają w ofercie już tylko 8,3 tys. mieszkań w całej aglomeracji i 7,5 tys. w samym mieście, czyli o odpowiednio 2,3 tys. i 2,1 tys. mniej niż rok wcześniej i chcą najwyraźniej sprzedawać tę ofertę, jak najdrożej się da, skoro jest popyt, a nowych mieszkań na rynku dużo nie przybywa.
Kolejnymi rynkami z największą sprzedażą były: aglomeracja wrocławska i Trójmiasto. W tej pierwszej zbyto o 7,3 proc. mieszkań więcej rdr, czyli 688, a w Gdańsku, Gdyni i Sopocie o aż 63 proc., czyli 618 mieszkań.
Cena ofertowa we Wrocławiu poszła w górę o aż 14,5 proc. rdr do 12 tys. 71 zł za mkw., a w Trójmieście o 10,2 proc. do 12 tys. 189 zł.
Pięciocyfrowe poziomy cenowe są jeszcze w: Szczecinie (12 tys. 77 zł za mkw.) i Poznaniu (10 tys. 549 zł). Najtaniej jest w Kielcach, gdzie za metr kwadratowy deweloperzy oczekują 8,3 tys. zł, czyli o 10,2 proc. więcej rdr. Nigdzie ceny nie spadły, najwolniej rosły w Lublinie (+3,3 proc. rdr), a najszybciej w Białymstoku (+43,1 proc. rdr), choć tu akurat do oferty wprowadzono cztery razy więcej mieszkań (153), niż sprzedano (39).
Źródło: businessinsider.com.pl
