Najnowsze dane GUS dotyczące rynku mieszkaniowego przynoszą niepokojące prognozy. Choć w 2022 r. powstała rekordowa liczba mieszkań, liczba wydanych pozwoleń na budowę spadła o blisko 13 proc. Jednocześnie liczba rozpoczętych przez deweloperów inwestycji spadła o ponad 30 proc. To oznacza, że w kolejnych latach oddawanych będzie analogicznie mniej lokali. Luka mieszkaniowa na polskim rynku, już teraz szacowana na przynajmniej milion mieszkań, będzie się tylko pogłębiać.
- W ubiegłym roku rozpoczęto budowę 77 tys. nieruchomości mniej niż w rekordowym 2021 r. Spadła też liczba wydanych pozwoleń na budowę
- Efekty zobaczymy w latach 2024-2025, kiedy oddawane będą realizowane obecnie inwestycje. Mała podaż mieszkań w połączeniu z odbudowanym popytem może skutkować kolejnymi podwyżkami cen
- Nadzieją na powrót koniunktury w branży deweloperskiej i zwiększenie dostępności finansowania mieszkań jest m.in. rządowy program kredytów na 2 proc.
W poniedziałek Główny Urząd Statystyczny opublikował raport dotyczący budownictwa mieszkaniowego za cały 2022 r. Dla osób śledzących rynek nie będzie zaskoczeniem fakt, że z uwagi na ograniczony dostęp klientów do kredytów, spadek sprzedaży mieszkań i skokowy wzrost kosztów budowy, liczba rozpoczynanych inwestycji oraz wydawanych pozwoleń na budowę wyraźnie spadły.
“To zły prognostyk na kolejne kwartały, bo przecież jeśli liczba wydanych pozwoleń na budowę spadła w ciągu roku o prawie 13 proc., a liczba faktycznie rozpoczynanych inwestycji (ogółem, nie tylko przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem — red.) o prawie 28 proc., to oznacza sporą wyrwę w produkcji nowych lokali. Jest to wyrwa, której nie da się już zasypać” — czytamy w analizie ekspertów HRE Investments.
W minionym roku wszyscy inwestorzy (deweloperzy, osoby fizyczne, spółdzielnie itd.) zaczęli budować trochę ponad 200 tys. mieszkań i domów. To aż o 77 tys. mniej nieruchomości niż w 2021 r., których za rok czy dwa będzie bardzo brakowało. Inwestorzy indywidualni rozpoczęli budowę prawie 82,2 tys. domów, co oznacza spadek o ponad 22 proc. Jeszcze gorzej wyglądają inwestycje deweloperów, którzy zaczęli budowę mniej niż 115,3 tys. mieszkań. To o prawie 31 proc. mniej niż rok wcześniej.
— Liczba wydanych pozwoleń w całym 2022 r. spadła o 13 proc. w stosunku do poprzedniego, rekordowego roku 2021, co jest dobrym wynikiem. Dane za grudzień mogą jednak niepokoić. W ostatnim miesiącu roku firmy rozpoczęły o 40 proc. mniej inwestycji niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. Pełen obraz sytuacji przyniosą nam dane za pierwsze miesiące 2023 r. — komentuje dla Business Insider Polska Dariusz Blocher, członek rady nadzorczej Budimeksu.
Spadek o 13 proc., a konkretnie 12,8 proc., odnosi się do łącznej liczby wszystkich mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym. Nieco bardziej optymistycznie rysuje się sytuacja, kiedy spojrzeć na dane dla samych mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub pod wynajem. Tutaj liczba wydanych pozwoleń spadła jedynie o 5 proc.
— Pytanie, czy wydane deweloperom pozwolenia nie są efektem wniosków, jakie złożyli rok, dwa lata temu — zauważa Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments. — Jak widać po inwestycjach, wydane pozwolenia nie zawsze są przekuwane na rozpoczynające się budowy — w samym tylko 2022 r. wzrost liczby niewykorzystanych przez deweloperów pozwoleń opiewał na 88 tys. lokali. Deweloperzy sięgną po nie, kiedy wróci popyt, a ten przyjdzie wraz z rozpoczęciem rządowego programu mieszkaniowego. Jednak na wybudowanie bloku potrzeba ok. dwóch lat i tej luki nie da się już zasypać — zauważa ekspert.
Taniej nie będzie
Przypomnijmy: pod koniec roku 2022, po porażce programu Mieszkanie bez wkładu własnego, pojawił się nowy pomysł rządu na wsparcie Polaków w uzyskaniu finansowania na zakup własnego M4 — kredyt na 2 proc. Ma on dotyczyć osób, które nie ukończyły 45. roku życia i chcą kupić pierwsze mieszkanie. Wysokość kredytu ma sięgać maksymalnie 500 tys. zł w przypadku jednoosobowego gospodarstwa oraz 600 tys. zł w przypadku gospodarstw wieloosobowych.
Do programu mają kwalifikować się mieszkania zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Program nie zakłada limitów powierzchni mieszkania. Państwo gwarantuje, że — niezależnie od wysokości stóp procentowych — oprocentowanie kredytu nie wzrośnie przez 10 lat. Rząd obiecuje, że odpowiednie przepisy będą obowiązywać w połowie 2023 r.
Obok programu bezpiecznych, nisko oprocentowanych kredytów na pierwsze mieszkanie do pobudzenia popytu przyczynią się spadający WIBOR, a ostatecznie zastąpienie tego wskaźnika WIRON-em, niższe stopy procentowe, spodziewane złagodzenie wymogów KNF oraz wzrost wynagrodzeń w gospodarce.
Odbudowa popytu w połączeniu z niską dostępnością mieszkań może skutkować tylko jednym — ponownym wzrostem cen nieruchomości. Oczywiście nie teraz, ale w perspektywie kilku kwartałów jest to już możliwe. Pierwszymi ofiarami tej sytuacji byłyby osoby młode i o najniższych dochodach. Dlatego, jak podkreśla Bartosz Turek, tak potrzebny jest program nisko oprocentowanych kredytów na pierwsze mieszkanie.
Wynajem zamiast własności
— Już dziś na rynku brakuje około miliona mieszkań i problem ten będzie się pogłębiał. Jak wynika z ostatniego spisu powszechnego, cały krajowy zasób mieszkaniowy to 15 mln 400 tys. mieszkań, z czego w ostatnich 20 latach wybudowano 3 mln 400 tys. 87 proc. z tych mieszkań to lokale własnościowe. To jeden z najwyższych wskaźników w Europie — zauważa Dariusz Blocher.
Zdaniem eksperta konieczne jest pobudzanie popytu na rynku także w kierunku najmu. Jak przekonuje członek rady nadzorczej Budimeksu, dziś wszystkie programy rządowe są nastawione na własność, tymczasem najprostszą metodą zwiększenia dostępnej puli mieszkań w kraju byłby najem instytucjonalny.
Jak prognozuje Blocher, 2023 r. nie przyniesie odwrócenia trendu na rynku mieszkaniowym, a to m.in. ze względu na wysokie stopy procentowe, inflację i wojnę w Ukrainie. — Spodziewam się spadku wydawanej liczby pozwoleń i rozpoczynających się budów w stosunku do 2022 r. o 15-20 proc. — komentuje ekspert. — W optymistycznym scenariuszu ożywienie może nastąpić w 2024 r., o ile inflacja zostanie zredukowana i pojawią się tańsze produkty bankowe. Jeśli nie, odbicia na rynku możemy spodziewać się dopiero w 2025 r. — dodaje.
— W 2023 r. spodziewałem się stabilizacji na rynku, a w 2024 r. — dwucyfrowych wzrostów cen nieruchomości. Jeśli jednak rządowy program ruszy, nie należy oczekiwać ani poważnych przecen, ani gwałtownych skoków stawek za metr kwadratowy w 2024 r. — mówi Bartosz Turek. — To zła wiadomość dla osób, które czekały z zakupem mieszkania, aż zmuszeni rynkową sytuacją deweloperzy zdecydują się na zauważalne obniżki. Jednocześnie jednak bardzo potrzebne jest teraz wsparcie młodych i ograniczenie presji na rynku najmu, na którym brakuje ofert, a czynsze rosną. Ożywienie jest też istotne z punktu widzenia budżetu państwa i kondycji sektora budowlanego — dodaje główny analityk HRE.
