W 2016 roku zbudowano nad Wisłą około 800 tys. mkw. powierzchni biurowych – najwięcej w historii rynku biurowego w Polsce. Deweloperzy dalej budują jak szaleni. Są pierwsze sygnały, że rynek się przegrzewa.
JLL, międzynarodowa firma doradcza świadcząca kompleksowe usługi na rynku nieruchomości, przedstawiła właśnie wstępne podsumowanie 2016 r. na rynku biurowym w Polsce. I zauważa, że był to rok wyjątkowy – czas najwyższej aktywności deweloperów w historii rynku biurowego w Polsce.
– Do użytku oddano około 800 tys. mkw. biur, co w porównaniu z rokiem poprzednim jest wartością o jedną czwartą większą – mówi Mateusz Polkowski, dyrektor Działu Badań Rynku i Doradztwa, JLL.
Tym samym mamy już w Polsce 9 milionów mkw. nowoczesnych biur. Najwięcej w Warszawie – 5 mln mkw. W stolicy w 2016 roku oddano do użytku dwie wieże – Warsaw Spire oraz Q22. Ale sporo buduje się również w innych dużych miastach. W ubiegłym roku poza stolicą ukończono obiekty o łącznej powierzchni ok. 400 tys. mkw. Największe z nich to Business Garden I we Wrocławiu, Tryton Business House w Gdańsku, Maraton I&II w Poznaniu, University Business Park II w Łodzi, Pegaz we Wrocławiu, C200 w Gdańsku oraz O3 Business Campus I w Krakowie.
Nowy rok – nowe rekordy
Deweloperzy nie zwalniają tempa. Teraz w budowie jest ok. 1,4 mln mkw. nowych biur. Najwięcej powstaje ich w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu oraz Trójmieście. Pod Wawelem padnie ważny rekord. – W 2017 r. Kraków przekroczy próg miliona mkw. zasobów biurowych, jako drugie miasto po stolicy – zauważa Mateusz Polkowski.
Z kolei w Gdańsku oddany zostanie do użytku najwyższy biurowiec północnej Polski – Olivia Star. Będzie miał 180 metrów wysokości i 35 pięter nadziemnych. Ze szczytowych pięter Olivia Star widok będzie widać np. Zatokę Gdańską, klify Gdyni, molo w Sopocie i Półwysep Helski.
Pierwsze oznaki przegrzania rynku
Rekordowa aktywność deweloperów na polskim rynku biurowym stwarza ryzyko, że może dojść do jego przegrzania. Pierwsze, delikatne jeszcze, sygnały, że popyt rośnie wolniej niż podaż już są.
Jak zauważa JLL popyt w 2016 r. utrzymywał się na bardzo wysokim poziomie, ale nie udało się pobić historycznego rekordu z 2015 r. Oznacza to, że 2016 będzie drugim najlepszym rokiem pod względem aktywności najemców w historii polskiego rynku.
Według portalu BazaBiur.pl, miesięczne czynsze w Warszawie nieznacznie spadły w ciągu roku: w Centrum wynoszą 20,5-23,5 euro za mkw. Stawki poza Centrum wahają się od 11 do 17,5 euro za mkw. miesięcznie. W Warszawie, gdzie nowych biur jest najwięcej, wskaźnik pustostanów osiągnął – według danych JLL – poziom 14,6 proc.
Jeszcze więcej niewynajętych biur jest w Katowicach (15,5 proc.), nieco mniej w Trójmieście (12 proc.). Najdalej od groźby przegrzania jest rynek w Krakowie (6,3 proc. pustostanów) i Wrocławiu (10,2 proc. pustostanów).
JLL zwraca również uwagę, że rzeczywiste stawki czynszów są średnio w Warszawie niższe już o 15-20 proc. od stawek transakcyjnych. To oznaka, że konkurencja pomiędzy biurowcami jest coraz większa.
Wiele zależy od nowych inwestorów
Popyt na nowe biura, które deweloperzy budują w rekordowej liczbie, utrzyma się pod kilkoma warunkami. Po pierwsze, polska gospodarka musi się dalej dynamicznie rozwijać. Po drugie, firmy muszą być skłonne do inwestycji. I po trzecie, Polska musi być cały czas otwarta na inwestorów zagranicznych, bo to oni głównie – szczególnie na rynkach poza Warszawą – zapełniają nowe biura, otwierając centra usług biznesowych.
Jeżeli te warunki nie będę spełnione – dynamika PKB spadnie, firmy nadal będą wstrzymywały się z inwestycjami, a kapitał zagraniczny zamiast Polski, wybierze inne kraje, wtedy deweloperzy stawiający biurowce, mogą mieć poważny kłopot. A oni – zauważmy – budują tylko w części za własne pieniądze. Kredytują ich banki, w tym działające w Polsce. Ewentualny kryzys na rynku nieruchomości komercyjnych, czy nawet tylko wyraźne spowolnienie w tej branży, może wyraźnie odczuć cała nasza gospodarka.
MARCIN KACZMARCZYK
