Przełomowy wyrok NSA: Zmiany w opodatkowaniu wspólnych zakupów nieruchomości

Kupując nieruchomość, warto pamiętać nie tylko o kosztach związanych z jej zakupem, notariuszem czy remontem, ale również o zobowiązaniach podatkowych. Osoby kupujące nieruchomości z rynku wtórnego muszą opłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), który zgodnie z ustawą wynosi 2%. Co istotne, od 31 sierpnia 2023 roku wprowadzono nowe przepisy, które zwalniają z tego podatku osoby nabywające swoje pierwsze mieszkanie. Warunkiem jest, aby kupującym była osoba fizyczna, której wcześniej nie przysługiwało prawo do innej nieruchomości, chyba że uzyskała je w drodze dziedziczenia do 50%.

Jednakże, interpretacja tych przepisów budziła wiele pytań, szczególnie jeśli chodzi o wspólny zakup nieruchomości przez dwie osoby, z których jedna już posiadała własne mieszkanie. Zarówno organy podatkowe, jak i sądy administracyjne stały na stanowisku, że w takim przypadku zwolnienie nie przysługuje. Takie podejście potwierdziła jedna ze spraw, gdzie Dyrektor Izby Administracji Skarbowej odmówił zwrotu nadpłaconego podatku od nieruchomości zakupionej wspólnie przez parę, z których jedna osoba nie miała prawa do żadnej nieruchomości przed datą zakupu.

Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) w wyroku z 7 kwietnia 2026 r. przyniósł przełom. Uznał, że zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych przysługuje proporcjonalnie tej osobie kupującej, która spełnia ustawowe warunki. Oznacza to, że podatek powinien być naliczony jedynie od części przypadającej na osobę niespełniającą warunków zwolnienia.

Wyrok NSA wskazuje, że ustawodawca nie wyklucza uwzględnienia sytuacji prawnej poszczególnych nabywców przy powstawaniu zobowiązania podatkowego. Sąd powołał się na wcześniejsze orzecznictwo, które sugeruje, że uprawnienia do zwolnienia jednego ze współwłaścicieli mogą wpływać na zakres opodatkowania drugiego współwłaściciela.

Orzeczenie NSA może stanowić ważną podstawę interpretacyjną dla przyszłych decyzji organów administracji skarbowej oraz orzecznictwa wojewódzkich sądów administracyjnych. W praktyce oznacza to, że osoby planujące wspólny zakup nieruchomości nie będą już automatycznie pozbawione prawa do zwolnienia z PCC, jeśli jeden ze współkupujących posiadał już nieruchomość. To znacząca zmiana, która z pewnością wpłynie na rynek nieruchomości w Polsce.