Nowe przepisy wywłaszczeniowe dla Centralnego Portu Komunikacyjnego miały skrócić procedury i przyspieszyć inwestycje, jednocześnie chroniąc właścicieli. W praktyce rodzą poważne pytania o konstytucyjną ochronę własności, adekwatność odszkodowań i ryzyko sporów sądowych, które mogą znacząco podnieść koszty całego projektu.
Uchwalona 24 września 2025 r. roku i podpisana w listopadzie przez prezydenta (weszła w życie 8 listopada) nowela specustawy o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (CPK) miała przyspieszyć budowę Portu Polska.
Zakłada, że właściciele nieruchomości będą mogli otrzymać zaliczkę na poczet odszkodowania w wysokości 85 proc., a sam proces wywłaszczenia będzie ograniczony do 120 dni.
Jednak już w pierwszych dniach stosowania nowych przepisów okazało się, że „akcelerator prawny” może stać się wąskim gardłem inwestycji, który znacząco podniesie jej koszty.
Mieszkańcy Drybus, Jaktorowa i Baranowa, czyli miejscowości, gdzie planowana jest budowa infrastruktury pod nowe lotnisko, skarżą się na niekorzystne wyceny ich nieruchomości, brak realnych działek zamiennych, a także na presję czasu w opuszczeniu domów i gospodarstw.
Ziemia, która znika: perspektywa mieszkańców
Dla mieszkańców gmin objętych inwestycją CPK nowe przepisy to realna ingerencja w dorobek często kilku pokoleń. Są z dziada pradziada rolnikami. Ich grunty przeznaczone pod inwestycję to w wielu przypadkach wyjątkowo żyzne ziemie, należące do najwyższych klas bonitacyjnych, których w skali kraju jest zaledwie kilka procent.
W mailu do redakcji WNP zwracają oni uwagę na kilka kluczowych problemów:
- Wyceny nieruchomości sporządzane na zlecenie wojewody są ich zdaniem niekorzystne i niższe niż wcześniejsze propozycje w ramach Programu Dobrowolnych Nabyć. Wojewoda utajnił nazwiska rzeczoznawców.
- Brak jest realnych ofert nieruchomości zamiennych, mimo dostępności gruntów państwowych w zasobach Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR).
- 120 dni na opuszczenie nieruchomości to okres niewystarczający na sprzedaż, zakup nowej nieruchomości i dopełnienie formalności notarialnych.
- Ceny nieruchomości w okolicy inwestycji znacząco wzrosły, co dodatkowo utrudnia zakup nowego domu lub gospodarstwa;
brak odszkodowań za zerwane umowy dzierżawy gruntów;
część rolników została pozbawiona możliwości prowadzenia działalności, mimo że spółka CPK wydzierżawia inne grunty pod uprawy do 2026 r.
Mariusz Kaczmarek z Drybus napisał, że przed wyborami zarówno prezydent, jak i premier zapewniali, że mieszkańcy nie zostaną pokrzywdzeni finansowo. Dziś – w jego ocenie – praktyka odbiega od tych deklaracji. Nikt z nimi nie rozmawia. Władza jest arogancka, egzekwuje twardo przepisy, nie licząc się z ludźmi i ich emocjami.
Konstytucja i kolizje przepisów
Już na etapie procedowania ustawy Rzecznik Praw Obywatelskich (RPO) wskazywał na możliwą kolizję przepisów specustawy z konstytucyjnym prawem własności i zasadą „słusznego odszkodowania”.
Konstytucja RP gwarantuje bowiem ochronę własności i przewiduje wywłaszczenie tylko na cele publiczne oraz za słusznym odszkodowaniem.
Nowelizacja przepisów wprowadza model, w którym:
- przeniesienie własności następuje z mocy prawa na podstawie decyzji lokalizacyjnej;
- decyzja ta otrzymuje rygor natychmiastowej wykonalności;
postępowanie odszkodowawcze toczy się później i niezależnie.
Z punktu widzenia prawa administracyjnego nadanie decyzji lokalizacyjnej rygoru natychmiastowej wykonalności jest dopuszczalne jedynie w sytuacji, gdy wymaga tego interes społeczny.
Pytanie, które stawiają mieszkańcy i prawnicy, brzmi: czy w praktyce interes społeczny nie wypiera w całości ochrony prawa własności, skoro właściciel traci nieruchomość, zanim ustalono jeszcze prawomocnie odszkodowanie?
Prawnicy: Mirosław Ochojski oraz Joanna Nogala z Inlegis w obszernym tekście na temat wywłaszczeń pod CPK napisali na stronie kancelarii, że:
„Wartość nieruchomości określa w operacie szacunkowym uprawniony rzeczoznawca majątkowy. Właścicielowi nieruchomości przysługuje prawo do aktywnego udziału w postępowaniu, ale jeśli pozostanie on bierny, to niezbędne czynności odbędą się bez jego udziału”.
Podkreślili, że obrona własnych interesów przez właściciela nieruchomości polega na kontrolowaniu poprawności sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, w szczególności w kierunku ewentualnego zaniżenia wartości nieruchomości.
„Do takich sytuacji dochodzi niestety często. Wyceny dokonywane przez różnych rzeczoznawców majątkowych różnią się ze względu na metodologię wyceny, przyjęte do porównań nieruchomości, wybór cech cenotwórczych i ocenę ich wpływu na wartość nieruchomości, a także inne decyzje, których ekspert dokonuje w granicach tzw. wiedzy specjalnej” – tłumaczą prawnicy.
Z kolei RPO w swoich uwagach do Senatu stwierdził wprost: „Proponowane zmiany w zasadach ustalania odszkodowań mogą ingerować w chronione konstytucyjnie prawo własności i naruszać zasadę słusznego odszkodowania. Zmiany mają charakter systemowy i wymagają pogłębionej debaty, również z perspektywy wpływu społecznego i ekonomicznego na obywateli”.
Również prawnicy – z którymi rozmawiał portal WNP – podkreślają, że zasady ustalania odszkodowań w specustawie CPK, w tym różne standardy przyznawania zaliczek, mogą prowadzić do wydłużenia postępowań, zwłaszcza gdy strony wnoszą odwołania. Taka konstrukcja jest postrzegana jako niższy standard ochrony praw stron niż w innych specustawach.
A co to oznacza w praktyce?
Znowelizowane przepisy specustawy CPK mogą podnieść koszty inwestycji o dziesiątki milionów złotych, bo sądy mogą podnosić wyceny nieruchomości o 20-30 proc. powyżej ofert wojewody.
Na dużych działkach rolnych oznacza to setki tysięcy do kilku milionów złotych dodatkowego odszkodowania na nieruchomość. Odwołania i procesy sądowe mogą jeszcze zwiększyć te wydatki.
„Procedury są jawne i bezpieczne dla mieszkańców”
Wojewoda Mazowiecki Mariusz Frankowski w odpowiedzi na nasze pytania zapewnia, że organy działają zgodnie z konstytucyjną zasadą legalizmu. Procedury odszkodowawcze prowadzone są zgodnie z przepisami:
- operaty szacunkowe sporządzane na jego zlecenie nie są tajne, strony mają wgląd do akt i mogą zgłaszać uwagi;
- podstawą wyceny jest wartość rynkowa ustalana przez doświadczonych rzeczoznawców majątkowych;
- właściciele mogą otrzymać zaliczkę w wysokości 85 proc. odszkodowania w terminie 30 dni, a wniesienie odwołania nie wstrzymuje wypłaty;
- minimalny 120-dniowy termin na opuszczenie nieruchomości ma charakter gwarancyjny;
- opiekunowie po stronie urzędu udzielają informacji i wyjaśnień mieszkańcom.
Zarząd spółki CPK, do którego zwróciliśmy się o komentarz w sprawie, podkreśla natomiast, że monitoruje wszystkie kwestie prawne i odwołania mieszkańców, a zmiany w ustawie mają zapewnić sprawny przebieg inwestycji i ograniczyć ryzyko opóźnień.
Jak wskazuje biuro prasowe CPK:
- spółka uwzględnia pozyskiwanie nieruchomości w harmonogramie inwestycyjnym;
- posiada zabezpieczone środki na wypłatę odszkodowań;
nowelizacja nie zmienia sposobu obliczania odszkodowań, a jedynie umożliwia wcześniejszą wypłatę; - monitoruje wpływ sporów prawnych na kolejne etapy inwestycji.
Ministerstwo Infrastruktury wskazuje natomiast, że zmiany w przepisach mają na celu m.in. zwiększenie efektywności inwestycji przy jednoczesnym zapewnieniu interesu mieszkańców i ich bezpieczeństwa.
Ministerstwo przyznaje, że regulacje dotyczące zgód i pozwoleń wymaganych w procesie inwestycyjnym charakteryzują się wysokim stopniem złożoności.
Jednakże operat szacunkowy nie jest tajny, a „strony mają prawo wglądu w akta sprawy, mają prawo zgłaszać uwagi i zastrzeżenia do sporządzonej opinii”.
Podkreślono, że Minister Infrastruktury jest organem drugiej instancji, rozpatruje sprawę w przypadku, gdy którakolwiek ze stron złoży odwołanie od decyzji ustalającej odszkodowanie.
Co istotne – ustawa przewiduje możliwość otrzymania nieruchomości zamiennych. Nowelizacja zmieniła jedynie sposób realizacji tego uprawnienia.
Zdaniem resortu infrastruktury wrześniowa nowelizacja przepisów o CPK:
- zwiększa przejrzystość postępowań;
- poprawia poczucie bezpieczeństwa właścicieli;
- wzmacnia zdolność państwa do realizacji dużych inwestycji publicznych;
- nie eliminuje wszystkich konfliktów społecznych, ale stwarza ramy prawne do równoważenia interesów publicznych i prywatnych.
Nowe przepisy to miecz obosieczny?
Zdaniem prawników, z którymi rozmawialiśmy, przyspieszone procedury CPK to miecz obosieczny: z jednej strony ułatwiają inwestycje i wcześniejsze wypłaty odszkodowań, z drugiej – rodzą poważne pytania prawne, społeczne i konstytucyjne.
Przyznają, że konflikt interesów między inwestorem a właścicielami jest wpisany w każdą dużą inwestycję, ale tu dodatkowo staje się widoczny w sposobie wykonywania prawa: brak pełnej jawności wycen, ograniczone możliwości wyboru nieruchomości zamiennych i krótki czas na opuszczenie posesji mogą spowodować falę sporów, za które finalnie zapłacimy wszyscy.
Istotne jest też to, że sposób, w jaki ostatecznie te przepisy zostaną wdrożone, wyznaczy punkt odniesienia dla wszystkich przyszłych inwestycji infrastrukturalnych w Polsce.
Źródło: wnp.pl
Dodaj komentarz