Rosną koszty pracy i demograficzne wyzwania. Musimy zastanowić się, co może być naszą przewagą konkurencyjną w przyszłości, zakwestionować dotychczasowe wzorce i dostosować się do nowych realiów. Transformacja powinna być systemowa, wręcz totalna – uważa radykalnie Waldemar Olbryk, prezes Archicomu.
- Co nam przeszkadza w perspektywach gospodarczego wzrostu? Wśród przyczyn Waldemar Olbryk, prezes Archicomu, wskazuje wciąż niedostatecznie rozwinięty ekosystem startupowy oraz niedopasowany system edukacji.
- – Kluczowe pozostaje opracowanie strategii przewagi konkurencyjnej (…). Nie chodzi tu jedynie o skok w przyszłość, ale przede wszystkim o budowanie odporności gospodarki – akcentuje nasz rozmówca.
- – Wskaźniki bezrobocia mogą nawet sugerować stabilność, ale rzeczywistość wygląda nieco inaczej – liczba osób odchodzących z rynku pracy rośnie, a nowych pracowników jest coraz mniej. W efekcie oficjalne dane mogą maskować skalę problemu – uważa Waldemar Olbryk.
- ING Bank Śląski i Europejski Kongres Gospodarczy (EEC) przygotowują raport „Motory polskiego wzrostu gospodarczego. Obawy i postulaty biznesu”, który będzie miał premierę podczas XVII Europejskiego Kongresu Gospodarczego w Katowicach (23-25 kwietnia 2025 r.). Opracowanie oprzemy głównie o rozmowy z menedżerami dużych i średnich firm działających w Polsce. Niniejszy wywiad zalicza się do tego cyklu.
Archicom ma za sobą bardzo intensywny czas – niełatwy dla deweloperów, wymagający dla biznesu.
– Intensywny, trudny, ale rekordowy. Notowaliśmy największe kwartalne przyrosty wolumenów sprzedaży w historii. To znaczy, że zmierzamy we właściwym kierunku.
Jaki jest ten właściwy kierunek według spółki?
– Postawiliśmy na zmiany, bo tego wymaga rynek. Działamy w branży, którą definiują beton i stal, ale nieustannie zastanawiamy się nad naszą rolą i wpływem na otoczenie.
Dlatego w ubiegłym roku – po połączeniu i włączeniu Echo Residential do Archicomu – świadomie i od podstaw zbudowaliśmy nową misję, wizję oraz strategię wzrostu dla naszej firmy jako ogólnopolskiego dewelopera.
Dziś robimy coś więcej niż budowa mieszkań. Wierzymy, że tworzymy nową jakość życia i chcemy mieć realny wpływ na to, jak zmieniają się miasta.
„Wciąż mamy niedostatecznie rozwinięty ekosystem startupowy oraz niedopasowany system edukacji”
Co się zmieniło w otoczeniu rynkowym? Które z atutów w warunkach działania polskiej gospodarki słabną, a które utrzymują pozytywne oddziaływanie?
– Przede wszystkim musimy zdać sobie sprawę z tego, że polska gospodarka znalazła się na styku dwóch modeli: tradycyjnego, opierającego się na niskich kosztach pracy, oraz nowoczesnego, napędzanego innowacjami, które tworzymy sami, jak i dynamicznie adaptujemy z zewnątrz.
Zbliżamy się do momentu, w którym przestajemy być konkurencyjni pod względem kosztowym. Oczywiście środki z Krajowego Planu Odbudowy (KPO) oraz fundusze unijne mogą stymulować inwestycje i wzrost PKB, lecz rosnące płace to broń obosieczna: wpływa to zarówno na wzrost zamożności społeczeństwa, jak i wzrost kosztów we wszystkich sektorach, w tym w budowlanym.
W obliczu rosnących kosztów pracy i wyzwań musimy zastanowić się nad tym, co może być naszą przewagą konkurencyjną w przyszłości.
Jak dziś kształtuje się polska konkurencyjność?
– Wciąż balansujemy między efektywnością kosztową a koniecznością wprowadzania innowacyjnych rozwiązań.
Przez lata obserwowałem proces migracji produkcji z Europy Zachodniej do Europy Środkowo-Wschodniej. Dziś ten trend przesuwa się jeszcze dalej, co oznacza, że nasza przewaga konkurencyjna nie może już opierać się wyłącznie na niskich kosztach, lecz na umiejętności tworzenia i wdrażania innowacji. Jednocześnie wciąż mamy niedostatecznie rozwinięty ekosystem startupowy oraz niedopasowany system edukacji.
„Biorąc pod uwagę tylko ostatnie 10 lat, przeszliśmy gigantyczną zmianę”
Dotychczasowy model gospodarczy wymaga korekty?
– Zdecydowanie tak! Polska przeszła imponującą transformację gospodarczą, która może uczynić nas miejscem powstawania i skalowania nowatorskich rozwiązań, ale musimy zakwestionować wzorce przeszłości i dostosować się do nowych realiów.
Elastyczność, zwinność i innowacyjność powinny stać się fundamentami dalszego wzrostu i konkurencyjności naszej gospodarki.
Konkurencyjność wymaga nieustannej ewolucji – lepiej samemu szybko dostosować się do aktualnych realiów gospodarczych niż czekać, aż zrobią to inni. Wy stawiacie na transformację od co najmniej dekady.
– Albo i dłużej… Biorąc jednak pod uwagę tylko ostatnie 10 lat, przeszliśmy gigantyczną zmianę. Wykorzystaliśmy takie czynniki, jak kryzys na rynku nieruchomości, niskie stopy procentowe, dywersyfikację źródeł finansowania oraz rozwój projektów wykraczających poza segment mieszkaniowy – takich, które redefiniują koncepcję zamieszkiwania w zgodzie z filozofią Echo-Archicom.
W 2014 roku Archicom zadebiutował na giełdzie, zyskując nowe możliwości finansowania, ekspansji i inwestycji. Był to czas intensywnego rozwoju, który pozwolił firmie ugruntować swoją pozycję na rynku.
W 2021 roku nastąpiła kolejna przełomowa zmiana – pakiet większościowy Archicomu przejęło Echo Investment. W efekcie powstała Grupa Echo-Archicom, jeden z największych deweloperów w Polsce, łączący różne segmenty rynku – od mieszkań, przez biura, po nowoczesne przestrzenie living, czyli mieszkania na wynajem.
Z jednej strony zwiększyliśmy skalę i rozszerzyliśmy naszą działalność poza Wrocław, a z drugiej dołączyliśmy do grupy holdingowo-finansowej, co pozwala nam być pełnoprawnym partnerem w realizacji tak ambitnych projektów deweloperskich jak Towarowa 22 w Warszawie czy Fuzja w Łodzi.
Co więcej: Archicom, który zawsze miał silne korzenie lokalne, zaczął dzielić się wiedzą i doświadczeniem z Echo Investment, co pozwoliło na realizację innowacyjnych projektów łączących różne funkcje miejskie.
Wspólne inwestycje, tzw. destination projects, konkurują dziś z największymi graczami na rynku, tworząc unikatowe przestrzenie, gdzie kluczowe jest nie tylko to, co budujemy, ale również to, co dzieje się między budynkami.
A zatem miniona dekada to dla nas okres świadomej transformacji – zarówno w Archicomie, jak i w Echo Investment. Obie firmy wywodzą się z różnych środowisk i miały odmienne początki. Ta zdolność do adaptacji i zmiany są wpisane w kulturę organizacyjną grupy, co wymaga determinacji i umiejętności eliminowania rozwiązań, które przestają być efektywne.
Jakie będą wasze następne kroki?
– Będziemy dalej wzmacniać pozycję na kluczowych rynkach w Polsce. Na tych, w które najbardziej wierzymy. Analizujemy segment popularnych mieszkań – oczywiście zgodnie z filozofią Archicomu – koncentrując się na jakości życia w mieście.
Rozpoczynamy również nowe projekty w prefabrykacji, co umożliwi optymalizację procesów budowlanych przy zachowaniu wysokich standardów.
„Transformacja musi być jak najbardziej systemowa, wręcz totalna”
W naszym kraju działa wiele firm, które odniosły ogromny sukces w obecnych realiach rynkowych, ale czy potrafimy budować wartość, konkurując dzięki innowacjom na rynkach międzynarodowych?
– W Polsce widać ogromny potencjał, ale jego pełne wykorzystanie stanowi wyzwanie. Kluczowe pozostaje opracowanie strategii przewagi konkurencyjnej opartej na kompetencjach przyszłości, technologii i strategicznym myśleniu o kierunkach rozwoju.
To wyzwanie dotyczy całej gospodarki – zarówno firm technologicznych, jak i tych, które wykorzystują technologię w swojej działalności. Nie chodzi tu jedynie o skok w przyszłość, ale przede wszystkim o budowanie odporności gospodarki. W obliczu dynamicznych zmian dawne metody przestają być skuteczne, co wymaga przemyślanego dostosowania się do nowych realiów już teraz.
Jednak do transformacji potrzebne są zaangażowanie i współpraca na wielu poziomach i w wielu obszarach. Musi ona obejmować wszystkie etapy ścieżki zawodowej i edukacyjnej, a ponieważ nie da się jej przeprowadzić z dnia na dzień; wymaga wytrwałości oraz spójnych działań w wielu dziedzinach.
Kluczową rolę mogą odegrać osoby z większym doświadczeniem zawodowym, które nie tylko wspierałyby młodsze pokolenia swoją wiedzą, ale również same uczyły się, jak odnaleźć się w nowej rzeczywistości i przyczyniać do rozwoju innowacyjnej gospodarki.
Innymi słowy: ta transformacja musi być jak najbardziej systemowa, wręcz totalna, obejmując zarówno edukację, rynek pracy, jak i sposób myślenia o przyszłości.
Owa zdolność do adaptacji i tzw. zwinność to, pana zdaniem, nasze przyszłe atuty. Gdzie jeszcze jest pole do zmian?
– Kluczowe są stabilne przepisy i poczucie bezpieczeństwa regulacyjnego.
Podam przykład branży deweloperskiej, która charakteryzuje się długim cyklem powstawania produktu. Decyzje podejmowane dziś często przynoszą efekty dopiero po kilku, a nawet kilkunastu latach.
Obserwujemy na bieżąco wahania cen, śledząc codzienne dane, ale proces projektowania, administracyjne procedury i sama budowa trwają znacznie dłużej.
Choć istnieją pomysły na dostosowanie się do nowych realiów, to w długoterminowych procesach konieczne stało się przemyślane planowanie i elastyczność, co stanowi spore wyzwanie dla przedsiębiorców.
W sektorze budowlanym i deweloperskim wyzwań nie brakuje. Niedostatek pracowników jest i będzie dużym problemem?
– Jest. I trzeba przygotować się na dalsze zmiany. Wskaźniki bezrobocia mogą nawet sugerować stabilność, ale rzeczywistość wygląda nieco inaczej – liczba osób odchodzących z rynku pracy rośnie, a nowych pracowników jest coraz mniej.
W efekcie oficjalne dane mogą maskować skalę problemu. Głębsza analiza pokazuje, że na „starzejącym się” rynku pracy po prostu brakuje ludzi, a my trochę sami siebie oszukujemy, myśląc, że sytuacja jest pod kontrolą.
Jednak dyskusje o wieku emerytalnym, wytrzymałości obecnego modelu czy demografii wpisują się w szerszą debatę o wymianie międzypokoleniowej. Musimy sobie uświadomić, że z pracą nad demografią jest trochę jak z sadzeniem drzew: kiedy jest najlepszy moment, żeby się tym zająć? 20 lat temu albo teraz.
Problem wymaga pilnej uwagi i zwinnej adaptacji. To właśnie jeden z powodów, dla których zaczęliśmy rozwijać inicjatywy łączenia pokoleń w firmie.
Wiekowa różnorodność w zespołach przynosi pozytywne efekty – niedawno widziałem uśmiech starszego pracownika, któremu młodszy kolega tłumaczył, jak poradzić sobie z cyfrowymi narzędziami. To drobny przykład, ale pokazuje, jak wymiana wiedzy może wspierać zarówno ludzi, jak i organizację.
„I tu wraca jak bumerang potrzeba stabilnego prawa”
Perturbacje na światowych rynkach niewątpliwie mają wpływ na działalność i konkurencyjność polskich firm…
– Pesymizm gospodarczy, nawet jeśli nie wpływa na nas bezpośrednio, odbija się na decyzjach inwestycyjnych i zamówieniach polskich firm.
Nie sposób dziś dokładnie przewidzieć, jaki wpływ globalne zmiany będą miały na naszą sytuację, ale jedno jest pewne – musimy je uważnie obserwować. W tym chaosie kluczowe jest posiadanie planu i gotowość do zmian, np. poprzez nowe rynki zbytu czy alianse gospodarcze.
Polska w niektórych obszarach może stać się bardziej autonomiczna, a w innych poszukać nowych partnerstw, które zapewnią stabilność w zmieniających się warunkach.
Jaki wpływ mają polski rząd i Unia Europejska na konkurencyjność naszej gospodarki?
– I tu wraca jak bumerang potrzeba stabilnego prawa. Nieprzewidywalne regulacje i administracyjne interwencje mogą znacząco utrudniać działalność.
Z jednej strony mamy unijne fundusze wspierające zielone inwestycje, a z drugiej – skomplikowane przepisy, które często wydają się oderwane od realiów i powstają w urzędniczych zaciszach – bez świadomości, kiedy i jak pewne zmiany są faktycznie możliwe do wdrożenia.
W branży nieruchomości stabilność regulacyjna i przewidywalność zasad finansowania są kluczowe.
Budownictwo to sektor, w którym procesy inwestycyjne są długie, a raz zaprojektowane przedsięwzięcie trudno nagle zmieniać w trakcie realizacji. Pojawiające się co chwila nowe przepisy powodują, że nawet niezrealizowane jeszcze inwestycje wpadają w kolejne wymogi i ograniczenia.
Inny przykład? Zrównoważony rozwój branży nieruchomości mógłby stać się katalizatorem innowacji, ale wymaga uproszczenia procedur, stabilnych zasad i większego udziału praktyków w procesie legislacyjnym.
To trudny balans – między eliminowaniem luk w systemie a tworzeniem regulacji, które realnie wspierają rozwój. Warto jednak szukać rozsądnych rozwiązań, które pozwolą działać w sposób konkurencyjny, przewidywalny i jednocześnie z troską o przyszłość – nie tylko biznesową, ale także środowiskową.
Zielona rewolucja spędza sen z powiek wielu menedżerów. Powinna zostać poddana rewizji?
– Zielona polityka to konieczność; należy wprowadzić do niej punkty „sprawdzam”. Nie wyobrażam sobie, że w 2035 roku budynki będą pasywne.
Biorąc pod uwagę dostępne technologie i czas realizacji inwestycji, taki budynek powinien być zaprojektowany już dziś. A my – jako branża – nie mamy ani technologii, ani wskaźników efektywności inwestycji dla tego typu obiektów.
Dodatkowo należy pamiętać o istniejących budynkach.
Żyliśmy setki lat, budując nasze miasta, a w ciągu 10-15 lat chcemy wprowadzać zmiany w starej tkance i infrastrukturze.
Kolejnym wyzwaniem stały się wysokie koszty energii. Wdrażanie nowych materiałów budowlanych, koszty produkcji oraz eksploatacji nieruchomości, a także zobowiązania wynikające z polityki klimatycznej sprawiają, że nakłady inwestycyjne i ceny mieszkań stale rosną.
Transformacja energetyczna jest konieczna, musi jednak uwzględniać realia rynkowe.
„Warto spojrzeć na przykłady krajów takich jak Skandynawia czy Izrael”
Co może przyspieszyć wzrost produktywności? Nowoczesne technologie?
– Warto spojrzeć na przykłady krajów takich jak Skandynawia czy Izrael, gdzie wsparcie dla startupów i inwestycji technologicznych osiąga imponującą skalę.
W Polsce wyzwaniem pozostaje krótkoterminowość decyzji, które zmieniają się wraz z każdą kadencją. Nie jest to kwestia polityczna, lecz realia, w których działamy – dynamiczne i często nieprzewidywalne.
Jeśli chodzi o nas – zarówno Echo, jak i Archicom wprowadziły rozwiązania takie jak prefabrykacja oraz automatyzacja procesów budowlanych – nie w skrajnej formie, ale na poziomie wystarczającym do zwiększenia efektywności. Kluczową rolę odgrywa również digitalizacja i mądre wykorzystanie sztucznej inteligencji – zarówno w edukacji, jak i w pracy.
Co może w naszym kraju przyspieszyć i powiększyć inwestycje prywatne, w tym te najbardziej nowoczesne?
– Przede wszystkim uproszczenie procedur administracyjnych oraz dostępność finansowania, ponieważ to tworzy stabilne warunki do rozwoju.
W zarządzaniu niezwykle ważne jest podejście liderów – powinni kierować się optymizmem.
Czy dostęp do finansowania zewnętrznego jest wystarczający i wspiera produkcyjno-sprzedażową ekspansję firm? W jakim zakresie państwa firma z tego wsparcia korzysta?
– Sektor nieruchomości działa w wymagającym otoczeniu. W ramach strategii rozwoju korzystamy z finansowania zewnętrznego, a Giełda Papierów Wartościowych stanowi dla nas kluczowe źródło kapitału na nowe inwestycje.
Dwa lata temu pozyskaliśmy dodatkowe środki poprzez Accelerated Book Building (ABB) i aktywnie wykorzystujemy emisję obligacji oraz akcji jako narzędzia finansowania inwestycji.
Dzięki otwartej komunikacji z rynkiem skuteczniej przedstawiamy nasze plany i budujemy zaufanie inwestorów, co umożliwia nam pozyskiwanie funduszy na zakup gruntów i rozwój projektów mieszkaniowych. To zapewnia stabilność oraz przestrzeń do dalszej ekspansji.
Jaka jest wasza prognoza na najbliższe lata w branży deweloperskiej?
– Obecny czas trudno porównać z wcześniejszymi okresami, ponieważ zmienność popytu i podaży, wpływ programów rządowych oraz dynamiczne zmiany stóp procentowych sprawiają, że trudno mówić o jednolitym tempie rozwoju.
Niezależnie od programów rządowych rynek nieruchomości będzie stopniowo dojrzewał i stabilizował się. Jedno jednakże pozostaje niezmienne – mieszkań w Polsce wciąż brakuje, a ludzie chcą poprawiać warunki życia.
Widzimy także rosnące oczekiwania dotyczące jakości życia w mieście, nawet w projektach o niższym budżecie. Jeśli dodamy do tego rosnące wymagania ESG i zmieniające się modele pracy, pozostaję optymistą co do przyszłości branży.
Źródło: wnp.pl
Dodaj komentarz