– “Przytulne” to często słowo-klucz. Jeżeli widzimy, że coś jest “przytulne”, to powinniśmy tego za wszelką cenę unikać. Przytulność jest eleganckim określeniem na coś, co jest skrajnie małe – mówi dr Łukasz Drozda. Patodeweloperka w Polsce niestety ma się świetnie i nie jest zjawiskiem nowym.
Dr Łukasz Drozda to urbanista i politolog wykładający na Uniwersytecie Warszawskim i Uniwersytecie SWPS, oraz autor pierwszej książki o patodeweloperce w Polsce, która ukaże się już 15 lutego, nakładem wydawnictwa Czarne. Jego badania koncentrują się głównie na politykach publicznych, ze szczególnym naciskiem na politykę miejską. Bada również zjawisko gentryfikacji i procesy urbanizacyjne w Europie Środkowej i Wschodniej.
Joanna Zaremba, kobieta.Gazeta.pl: Za chwilę światło dzienne ujrzy Twoja książka “Dziury w ziemi. Patodeweloperka w Polsce”. Czym więc jest ta tytułowa dziura w ziemi?
Dr Łukasz Drozda: Dziura w ziemi ma dla mnie wiele znaczeń. To potoczne związane jest po prostu z pierwszym skojarzaniem – taki kot w worku, czyli mieszkanie, którego jeszcze nikt nie widział i które deweloper dopiero wybuduje, a my już w tej chwili je kupujemy. Przez to nie znamy jego wielu podstawowych cech. Nie wiemy, jak będzie wyglądać, kiedy już powstanie, a to naraża nas na liczne ryzyka.
Z drugiej strony, dziurę w ziemi rozumiem jako systemowy problem związany z nieruchomościami, w którym deweloperzy decydują absolutnie o wszystkim – ponieważ nie mają żadnej konkurencji.
Dziura w ziemi jest więc dziurą, w którą można wpaść. Dziura w ziemi to też fatalna lokalizacja, zresztą upiększanie informacji na ten temat jest jedną z ulubionych manipulacji autorstwa deweloperów.
Zwróciłbym też uwagę na nęcące nas wyglądem osiedla stylizowane na luksusowe, do wykończenia których nierzadko używane są najtańsze materiały budowlane. Deweloperzy mają tendencję do wystawnych recepcji, w których siedzi udający portiera ochroniarz. Natomiast za taką marmurową recepcją kryje się np. fatalne ocieplenie i cienkie jak papier ściany, które nie izolują nas od hałasu i zimna.
Właśnie. Kupowanie mieszkań przed ich wybudowaniem, takich mieszkań-widm, jest obecnie powszechną praktyką. Jak więc nie wpaść w tę dziurę w ziemi?
Najtrudniej jest się przed nimi bronić, kiedy mamy do czynienia z dosłownym kotem w worku, czyli z mieszkaniem, którego nie widzimy, bo jeszcze w ogóle nie powstało.
W swojej książce poświęcam dużo przestrzeni wizualizacjom projektów, którymi lubią nas mamić deweloperzy. Potrafią przy tej okazji świetnie manipulować wymiarami wnętrz mieszkań. Ale lubią też poudawać, że otoczenie całego osiedla będzie lepsze niż w rzeczywistości. Tak więc nie do końca wyraźnie narysowane są np. betonowe parkingi i z takiej wizualizacji wynika, że budynek okala zielona łąka.
Nie do końca dokładnie rozrysowane są wnętrza mieszkań, w których proponuje się wyposażenie złożone z mebli o wymiarach niemożliwych do znalezienia na rynku. Jeśli chcemy uniknąć tych manipulacji, zalecałbym konsultację z ekspertami – np. architektką wnętrz. Kolejna sprawa: jeśli deweloper przedstawi taki plan bez podawania skali towarzyszącej tego typu mapce, to wtedy może i powinno to wzbudzić naszą podejrzliwość.
Zarówno przy sprzedaży, jak i ofertach wynajmu te sztuczki są bardzo różne. Mi najbardziej utkwiło w głowie “przytulne mieszkanko niedaleko metra”.
Cieszy mnie, że użyłaś tego słowa! “Przytulne” to często słowo-klucz. Jeżeli widzimy, że coś jest “przytulne”, to powinniśmy tego za wszelką cenę unikać. Przytulność jest eleganckim określeniem na coś, co jest skrajnie małe.
Kolejną kwestią jest oczywiście lokalizacja, o której wspomniałaś. To się odnosi nie tylko np. do odległości od metra, ale też kiedy mamy taką sytuację, że na danym osiedlu 20 bloków stoi jeden za drugim. To sprawia, że korek samochodowy pojawia się już na wąskiej, osiedlowej dróżce bo osiedle zostało tak zaprojektowane, że wszystkie te budynki mają wjazd tylko od jednej strony
Pozostając przy naszym ulubionym terminie “przytulne”. Takich “przytulnych kawalerek” do wynajęcia za nawet kilka tysięcy miesięcznie od groma jest na Facebook Market. Ostatnio natknęłam się na ogłoszenie, w którym wystawiono 18-metrowy lokal – bo według definicji prawnej nie można czegoś takiego nazwać mieszkaniem – za 2,5 tys. zł na miesiąc plus opłaty. Czyli razem 3 tysiące złotych albo więcej.
Jest pewna szansa, że przytoczone przez ciebie lokum moglibyśmy rzeczywiście określić mianem mieszkania, ponieważ regulacje, które mamy od paru lat i które niestety nie są zbyt gorliwie przestrzegane, mówią o tym, że nowopowstałe mieszkania powinny mieć przynajmniej 25 metrów kwadratowych. Wielkość ta tyczy się więc nowych mieszkań. Tak, że możemy sobie wyobrazić mieszkania powstałe dawniej, które nie są objęte tym wymogiem prawnym. Aczkolwiek rzeczywiście 18 mkw kojarzy się z tym, co internauci powszechnie określili mianem chowu klatkowego Polaków.
Te najbardziej patologiczne wyroby mieszkaniopodobne to w większości przypadków nie są efekty inwencji deweloperów, tylko raczej cwaniackie próby podziału już istniejących lokali na jeszcze mniejsze.
W książce opisuję przykład rodzinnej firmy księgowych z Pomorza Środkowego, która zyskała “sławę” dzięki swojemu projektowi w Koszalinie. Wybudowali tam 2,5-metrowe pomieszczenie, udające mieszkanie. Wcześniej zajmowali się jednak głównie flipingiem – sprytnym inwestowaniem na rynku wtórnym.
Rodzina ta najpierw skupowała mieszkania w kilku miastach regionach, a potem postanowiła również samodzielnie je budować. Wpadli więc na pomysł, że rynek potrzebuje miniaturowych odpowiedników mieszkań. Ten koncept opiera się na tym, że powierzchni jest trochę więcej, ponieważ wewnątrz klitki zaplanowana jest antresola – znany chwyt deweloperski, powiększający powierzchnię użytkową, gdyż antresole nie są w sensie prawnym tym samym co piętra. W takich warunkach nie ma mowy o wygodzie czy odpowiedniej wentylacji. Filozofia, która za tym stoi, mówi, że ten produkt mieszkaniopodobny ma służyć tylko noclegowi i podstawowemu wypoczynkowi. Ale nawet jako lokal zajmowany czasowo byłby po prostu za mały.
Wydaje mi się, że to największe ekstremum w tej materii, że już chyba niżej zejść się nie da. Ponieważ poziomem niżej jest już tylko dosłowne mieszkanie w klatce – znane zresztą z Hongkongu, gdzie ze względu na skrajną niedostępność cenową i bardzo niską liczebność nowopowstających tam mieszkań. Tam funkcjonuje zjawisko mieszkania w klatkach, które należy rozumieć jak najbardziej dosłownie.
Wspominasz o Hongkongu, a tocząca się w przestrzeni publicznej debata często odwołuje się do tego przykładu. Mamy grupę osób, które twierdzą, że skoro ludzie “chcą” wynajmować takie klitki, to czemu nie? Problem w tym, że to nie jest kwestia wyboru, a najczęściej sytuacji życiowej, szczególnie teraz, w dobie inflacji, która zmusza ich do takich rozwiązań.
Miniaturyzacja mieszkań jest globalnym problemem. Stanowczo przeciwstawiam się argumentom mówiącym o tym, że jeśli znajdzie się na coś nabywca, to wszystko jest okej. Bo przecież dobrze wiemy, że istnieje wiele zjawisk, które trudno wykorzenić, a nie są akceptowalne. Użyję tu może radykalnego porównania, ale to, że istnieje przestępczość seksualna wobec dzieci nie oznacza, że nie należy jej przeciwdziałać.
Patodeweloperce przeciwstawiać się jest szczególnie ciężko. Deweloperzy lubią mówić, że wprowadzenie jakichkolwiek regulacji spowoduje, że mieszkania będą droższe. Ale nie można z nich zrezygnować tylko dlatego, że oni tak mówią! W rzeczywistości bowiem chodzi im tylko o ich własny zysk.
Patodeweloperka zaczyna być trochę “oswajana” w mediach? Natknęłam się na publikacje opisujące “zalety” tego rodzaju lokali. Zaczyna się od powszechnego trendu na minimalizm, małej powierzchni do sprzątania, itd. Czy nie jest przypadkiem tak, że to taki deweloperski PR, próbujący ugruntować w naszej świadomości przekonanie, że gnieżdżenie się na kilkunastu metrach kwadratowych jest okej?
Jest wiele problemów z przedstawianiem zjawisk w zakresie szeroko rozumianej architektury i urbanistyki bądź polityki mieszkaniowej, które rzeczywiście normalizują pewne patologie. Jednym z nich jest zachwyt nad architekturą, która kompletnie nie licuje z tym, czego powinniśmy oczekiwać od dobrze zaprojektowanej przestrzeni mieszkalnej. Czyli np., zachwyt nad miniaturowymi mieszkaniami, które jedyne chyba, co są w stanie rozwinąć w naszym życiu, to depresję. Ale też przedstawianie ich jako jakiejś fajnej, młodzieżowej przygody, czegoś związanego z obecnie modnym minimalizmem. Że nie obrastamy w rzeczy i przyczyniamy się do większej odpowiedzialności środowiskowej. To raczej tak nie wygląda i jest tylko i wyłącznie manipulacją, która ułatwia lepsze prezentowanie pseudomieszkań, będących produktami pośledniej jakości.
Piszesz o patodeweloperce bardzo obszernie zaznaczając, że termin nie dotyczy jedynie mikroskopijnych pomieszczeń nazywanych mieszkaniami, ale również budowy osiedli, a finalnie też całych miast. Czy na mapie Polski możesz wyróżniać miejsca, które są pod tym względem najgorsze i najlepsze?
Trudno wyodrębnić takie miejscowości, ponieważ problem jest ogólnokrajowy. W pozytywnym kontekście, jednym z najciekawszych rozwiązań mieszkaniowych, polegających na tym, że na rynku istnieją inne podmioty niż tylko branża deweloperska, jest Szczecin. Szczecin ma największy w Polsce system TBS, czyli mieszkalnictwa konkurencyjnego dla branży deweloperskiej, które mieści się gdzieś pomiędzy własnością prywatną, a najmem komunalnym.
Szukając zaś odpowiedzi, gdzie patodeweloperki jest najwięcej to myślę, że mimo wszystko w Warszawie – bo jednak jest największym rynkiem nieruchomości w Polsce.
Podany na patodeweloperkę jest też Wrocław, ale czy to oznacza, że jest jej tam więcej, niż gdzie indziej? Z tym bym się chyba nie zgodził, ponieważ są tam i przykłady dobrej koordynacji projektów deweloperskich w postaci nietypowego osiedla Nowe Żerniki. A z drugiej strony, mamy też np. nieudane Jagodno.
W Krakowie z kolei skrajnie patodeweloperski jest Nowy Ruczaj, tak jak i warszawska Białołęka. Niemniej jednak powtórzę jeszcze raz: ten problem jest ogólnokrajowy
Koncentrując się na tym, że patodeweloperka to nie tylko mikromieszkania, ale cały system naczyń połączonych – jakbyś mógł zdefiniować, czym tak naprawdę jest?
Skojarzenie z mikrokawalerką, w ogóle z miniaturyzacją wszystkiego, jest chyba najpowszechniejsze. Natomiast cieszę się, że mówimy o tym, iż jest to coś więcej. Mikrokawalerki to raptem parę tysięcy lokali udających mieszkania, które oddaje się do użytku w skali roku. Tym samym jest to mimo wszystko pewien margines nawet nie tyle rynku nieruchomości jako całości, ale samej produkcji deweloperów. Byłoby fajnie gdybyśmy mogli powiedzieć, że to jest właściwie jedyna patologia w tym zakresie, bo to by oznaczało, że mówimy o dość marginalnym zjawisku.
Problemów jest tak naprawdę dużo więcej. Ja bym je podzielił na trzy kategorie: po pierwsze, manipulacje i nieprawidłowości architektoniczne, czyli to, jak wyglądają budynki oraz ich wnętrza włącznie z samymi mieszkaniami.
Po drugie – problemy związane z urbanistyką czyli szerszy kontekst, w jakim funkcjonują osiedla. Chodzi o to, w jaki sposób budynki są zlokalizowane, jakie usługi są do nich dostarczone , jaki jest układ przestrzenny itp. Tutaj można wymienić takie przypadki jak wysoka gęstość zabudowy, skutkiem której można podawać sobie rękę z sąsiadami w bloku naprzeciwko.
Po trzecie, są to natomiast kwestie związane z otoczeniem gospodarczym. Szczególnie szybujące ceny nieruchomości, w wyniku czego mało kogo stać na mieszkanie. A jeśli już w ogóle stać, to raczej na takie najtańsze. A jak tanie, to oczywiście najczęściej bardzo kiepskie. Fachowo mówimy na nie “substandardowe”.
Zakończymy raczej negatywną puentą… Warunki mieszkaniowe w Polsce należą do najgorszych w Unii Europejskiej, to zresztą również podkreślasz w swojej książce. Dlaczego?
Dlatego, że przede wszystkim mamy wyjątkowo mało mieszkań. Te, które są, skrajnie źle rozmieszczono, czyli dużo mieszkań budowanych jest nie tam, gdzie byłyby najbardziej potrzebne. I dlatego, że mamy bardzo wysoki poziom przeludnienia lokali w porównaniu do państw Europy Zachodniej, z którymi chcielibyśmy się porównywać.
Mieszkań przybywa, zwłaszcza dzięki deweloperom. Powoli dochodzimy zatem do takiego stanu, w którym liczba gospodarstw domowych staje się faktycznie równa liczbie mieszkań, ale to wciąż nie jest rozwiązanie. Jedna osoba często posiada więcej niż jedno mieszkanie, niektórzy kolekcjonują ich jeszcze większą liczbę. Powinniśmy mieć zatem więcej mieszkań niż liczba, która wygląda atrakcyjnie w uproszczonych statystykach, czego przykładem jest średnia 1 do 1.
Poza tym społeczeństwo się zmienia. Rośnie liczba gospodarstw domowych w modelu jednoosobowym, ludzie stają się bardziej mobilni, itp. Ponadto nie możemy zapominać o ogromnej grupie osób potrzebujących mieszkań w Polsce, które przyjechały do nas po inwazji Rosji na Ukrainę w lutym 2022 roku.
Źródło: gazeta.pl
