W 2022 roku w nieruchomościach wiele się działo. Wzrost stóp procentowych spowodował zapaść na rynku kredytów, inflacja przyspieszyła, a ceny mieszkań przestały rosnąć. W efekcie mieszkaniowa hossa skończyła się definitywnie. Czy koniunktura poprawi się w 2023 roku? W opinii ekspertów wiele zależy od tego, czy banki poluzują politykę kredytową.
„Obyś żył w ciekawych czasach” – to popularne chińskie powiedzenie pasuje do 2022 roku w nieruchomościach. Rozgrzany rynek zaczął ostro hamować. Zniknęły kolejki do biur deweloperów, a po okresie nieprzerwanych wzrostów ceny przestały piąć się w górę.
Pogorszenie koniunktury stało się faktem. Trudno było jednak oczekiwać, że rynek nieruchomości utrzyma się w dobrej kondycji w obliczu wysokich stóp procentowych i niskiej dostępności kredytów; w czasie wojny w Ukrainie i związanego z nią napływu uchodźców, a także wysokiej inflacji.
Mieszkania przestały być dostępne. Alternatywą stał się najem
Zdaniem ekspertów największy wpływ na rynek nieruchomości miało wejście w życie nowej rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego, skutkiem czego był gwałtowny spadek zdolności kredytowej Polaków.
O jakiej skali mowa? Z wyliczeń portali GetHome.pl i RynekPierwotny.pl wynika, że gdyby bufor nałożony przez KNF wrócił do poprzedniego poziomu, zdolność kredytowa przeciętnej rodziny mogłaby być wyższa nawet o 50-100 tys. zł.
W momencie, gdy zakup własnego mieszkania dla wielu Polaków był nieosiągalny, alternatywą stał się najem. Sektor ogarnęło prawdziwe szaleństwo. W pewnym momencie na rynku zaczęło nawet brakować ofert. Chętnych na wynajem było tak dużo, że właściciele mieszkań zaczęli urządzać castingi na pożądanego najemcę.
Stawki czynszów również poszybowały. Na przykład w Gdańsku za mieszkanie trzypokojowe we wrześniu trzeba było zapłacić 5,2 tys. zł. Dla porównania w lutym 2022 r., czyli przed wybuchem wojny w Ukrainie, czynsz za to samo mieszkanie wynosił 3,7 tys. zł. Z kolei w Krakowie koszty najmu zarówno kawalerki, jak i trzypokojowego mieszkania wzrosły o ponad 30 proc. Co ciekawe, w Rzeszowie ten wzrost był jeszcze wyższy, bo o ponad 40 proc. Czynsz za trzypokojowe mieszkanie w tym mieście wzrósł z 1,9 tys. zł do 2,7 tys. zł. Obecnie sytuacja na rynku najmu nieco się ustabilizowała, jednak w porównaniu z początkiem roku stawki czynszów w całym kraju wzrosły średnio o ok. 20 proc.
Rok dwóch prędkości. Ceny mieszkań zaczęły spadać od czerwca
Po okresie nieprzerwanych wzrostów ceny mieszkań i domów przestały się podnosić, a w niektórych miastach zaczęły spadać. — Jeśli chodzi o ceny, to był to rok dwóch prędkości. Do wiosny ceny jeszcze rosły, ale potem stanęły w miejscu. Porównując je rok do roku, widać jednak wzrosty — średnio od 5 do 10 proc., ale jeśli spojrzeć tylko pół roku w tył, to są one minimalne — ocenia Marcin Krasoń, ekspert Otodom Analytics.
Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors zauważa z kolei, że ceny mieszkań niemal we wszystkich większych miastach spadają od czerwca. Z ostatniego raportu Expandera i Rentier.io wynika, że ceny ofertowe od maja do listopada obniżyły się w 15 z 17 badanych miast, a jedynie w dwóch się nie zmieniły. Spadki są jednak niewielkie (średnio o 3,5 proc. od maja), ale według eksperta mogłyby być dużo wyższe, gdyby nie m.in. wprowadzenie ustawowych wakacji kredytowych.
Jeszcze na początku 2022 r. rynek nieruchomości był bardzo rozgrzany. Ceny mieszkań rosły o 15 proc. rok do roku, a wartość wypłaconych kredytów hipotecznych w styczniu wynosiła 5,73 mld zł, co oznaczało wzrost o 11 proc. w porównaniu z poprzednim rokiem. Popyt na mieszkania również był wysoki, mimo że doszło już do trzech pierwszych podwyżek stóp procentowych. Sytuacja zaczęła się jednak gwałtownie pogarszać od drugiego kwartału 2022 roku – wyjaśnia ekspert Sadowski.
Zapaść na rynku kredytów pogłębia się
W kwietniu weszła w życie głośna rekomendacja KNF, która znacznie ograniczyła dostępność kredytów hipotecznych. Jak już wspomnieliśmy, nakazała ona bankom urealnienie zakładanych w wyliczeniach kosztów życia osób wnioskujących o kredyt. W efekcie bankowcy muszą przyjmować, że stopa procentowa wzrośnie o 5 pkt proc. – Ponadto od stycznia do lipca co miesiąc NBP podnosił stopy procentowe, a po sierpniowej przerwie we wrześniu wprowadził kolejną podwyżkę – przypomina Sadowski.
Konsekwencją był krach na rynku sprzedaży hipotek. Z najnowszych danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że spadek wyniósł aż 71 proc. w porównaniu z ubiegłym rokiem. Z kolei statystyki Biura Informacji Kredytowej pokazują, że popyt na kredyty mieszkaniowe w listopadzie spadł aż o 65 proc. rok do roku.
– Wzrost stóp procentowych uniemożliwił zakup mieszkania osobom, które chciały je nabyć na własne potrzeby. Zniechęcił także inwestorów, którzy kupowali nieruchomości za gotówkę, aby na tym zarabiać – zauważa Jarosław Sadowski. Dodajmy, że na początku 2022 r. przeciętna rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem wynosiła 4 proc. netto, co jest odpowiednikiem około 5 proc. na lokacie bankowej
Wtedy była to dobra inwestycja, ponieważ lokaty miały oprocentowanie wynoszące przeciętnie od 1 proc. do ok. 3 proc. Obecnie sytuacja się zmieniła. Zyskowność inwestycji w mieszkanie wzrosła do 5,61 proc. netto. Jednak najkorzystniejsze lokaty mają oprocentowanie na poziomie ponad 8 do aż 10 proc. – podkreśla analityk.
„Kumulacja popytu może doprowadzić do wzrostu cen”
Pod koniec 2022 r., gdy rynek nieruchomości zaczął ostro hamować, rząd niespodziewanie wkroczył do akcji z nowym programem mieszkaniowym. Głównym założeniem propozycji jest oprocentowanie kredytu hipotecznego na poziomie 2 proc. Taki kredyt mogą uzyskać osoby do 45. roku życia, pod warunkiem że będzie to ich pierwsze mieszkanie. Nie ma też żadnych ograniczeń co do metrażu czy liczby osób w rodzinie. – Rynek wciąż czeka na ożywienie w kredytach hipotecznych, a nowy rządowy program może być prawdziwym impulsem – ocenia Marcin Krasoń.
Ekspert dodaje, że realizacja programu może spowodować zamieszanie na rynku. Powód? – Osoby, które będą uprawnione do skorzystania z programu, wstrzymają się z zakupem mieszkania do czasu jego wejścia w życie. To oznacza, że drugi kwartał 2023 r. może być słaby pod względem sprzedaży mieszkań, za to w trzecim kwartale popyt się skumuluje – przewiduje Krasoń. Według niego, jeśli do tego czasu KNF zmieni zdanie i zdecyduje się poluzować politykę kredytową, a inflacja zacznie spadać, kumulacja popytu może ponownie doprowadzić do wzrostu cen.
„Czeka nas największe załamanie od dekady”
W 2022 r. deweloperzy odnotowali także spektakularne spadki sprzedaży. Z najnowszych danych NBP wynika, że w trzecim kwartale tego roku sprzedali tylko ok. 6,6 tys. mieszkań, co oznacza spadek aż o ok. 55 proc. w porównaniu z ubiegłym rokiem. Dodatkowo ostatnio wydano niewiele nowych pozwoleń na budowę. W trzecim kwartale 2022 r. było to 66,1 tys., co jest najniższą liczbą od wielu lat.
Spadkowy trend potwierdzają również dane Polskiego Związku Firm Deweloperskich. W 2022 r. deweloperzy rozpoczęli o 40 proc. mniej inwestycji niż rok wcześniej. W przyszłym roku spadek może wynieść kolejne 30 proc.
Zdaniem Konrada Płochockiego, wiceprezesa i dyrektora generalnego PZFD, czeka nas w związku z tym największe załamanie od dekady, co może odbić się na cenach mieszkań w kolejnych latach. W opinii Płochockiego, jeśli w 2025 r. koniunktura gospodarcza się poprawi i spadną stopy procentowe, co zwiększy dostępność kredytów, przy ograniczonej podaży nowych mieszkań, może dojść do wzrostu cen.
Co dalej z cenami mieszkań? Eksperci są podzieleni
Na pytanie o to, czy ceny nieruchomości w 2023 r. zaczną spadać, eksperci uchylają się od jednoznacznych odpowiedzi. — Bez zmiany polityki NBP w zakresie stóp procentowych ceny mieszkań z dużym prawdopodobieństwem będą nadal spadały — uważa Jarosław Sadowski. Według niego na początku przyszłego roku sytuacja na rynku nie ulegnie znaczącej zmianie. Wartość udzielanych kredytów hipotecznych będzie nadal niewielka, a więc sprzedaż mieszkań również będzie na niskim poziomie.
Ekspert uważa jednak, że w ciągu roku sytuacja może się zmienić, jeśli wystartuje rządowy program „Pierwsze mieszkanie”, a KNF zmniejszy bufor dla kredytów z oprocentowaniem stałym. Przypomnijmy, program zakłada, że przy kwocie 300 tys. zł rata spadnie z 2 407 zł (rata stała przy oprocentowaniu 8,46 proc.) do 1 711 zł (pierwsza z rat malejących, kolejne będą nieco niższe).
Marcin Krasoń spodziewa się stabilizacji cen. — Pierwsza część 2023 r. będzie kontynuacją obecnego trendu. Jednak w tym okresie kilkuprocentowe wahania cenowe na poszczególnych rynkach będą normalnym zjawiskiem. Na wartości tracić będą nieruchomości położone w nieatrakcyjnych lokalizacjach, drogie w utrzymaniu, ale to jest zupełnie normalne zjawisko — podsumowuje.
