Polaków nie stać dziś na własne lokum z powodu drogich kredytów. Dlatego załamała się także sprzedaż mieszkań. A to może jeszcze bardziej pogłębić kryzys demograficzny. Rząd chce temu zaradzić, szykując propozycję skierowaną do młodych rodzin. Tymczasem eksperci ostrzegają. – To kolejny program, który może ponieść fiasko, bo pracują nad nim urzędnicy, a nie fachowcy – mówią.
Gdy kilka lat temu rząd ogłaszał start programu „Mieszkanie Plus”, zapowiadał, że w ramach niego powstaną nawet trzy miliony mieszkań. – To śmiały cel, ale wykonalny – mówił wówczas Jarosław Kaczyński.
Niedawno szef PiS przyznał się jednak do porażki. – To jest w tej chwili 40 tys. mieszkań łącznie z tymi w budowie, więc dużo za mało – powiedział. Dodał także, że „program po prostu się nie powiódł”.
Zapowiedział jednocześnie, że rząd rozważa wprowadzenie nisko oprocentowanych, na poziomie 2 proc., kredytów mieszkaniowych dla młodych rodzin. Jak wskazał, z programu mogłaby skorzystać 50 tys. rodzin rocznie.
Okazuje się, że pomysł zaczyna się materializować. Piotr Uściński, wiceminister rozwoju, przyznał niedawno, że ministerstwo pracuje nad propozycją kredytów mieszkaniowych z niskim oprocentowaniem.
Eksperci z rynku nieruchomości obawiają się jednak efektów tych prac. Powód? Rząd nie konsultuje nowego programu z branżą. Efektem mogą być propozycje kompletnie oderwane od realiów rynkowych.
Rząd zapowiada kolejny program mieszkaniowy dla rodzin
Nowy rządowy program powstaje w trudnej sytuacji dla budownictwa mieszkaniowego. Z najnowszych danych wynika, że cały sektor budowlany ostro hamuje. Potwierdzają to najnowsze dane GUS, z których wynika, że w październiku rozpoczęto budowę 13,6 tys. mieszkań, czyli prawie 40 proc. mniej niż rok temu. W praktyce to oznacza, że za kilka lat mieszkań na rynku będzie zdecydowanie za mało.
Na ten trend zwróciło uwagę Ministerstwo Rozwoju i Technologii. – Zauważamy, że inwestorzy wstrzymują się z rozpoczynaniem budów. To jest związane z rynkiem kredytowym. Mniej osób decyduje się na wzięcie kredytów ze względu na wysokie stopy procentowe. Stąd propozycje, nad którymi pracujemy, dotyczące kredytów z niską stopą procentową dla tych, którzy kupują pierwsze mieszkanie – powiedział niedawno Piotr Uściński.
Na razie resort nie chce jednak nic więcej zdradzać na ten temat. Na nasze pytania otrzymaliśmy odpowiedź biura prasowego resortu, w której czytamy, że „wszelkie informacje co do proponowanych rozwiązań będą udzielane po zakończeniu prac nad projektem ustawy”.
Ekspert: mamy zapaść demograficzną, nowy program musi to uwzględniać
W tej sytuacji eksperci rynku nieruchomości są skazani na domysły. Co sądzą o zarysie propozycji, które zdradził resort?
Taki kredyt wydaje mi się „zbyt optymistyczny”. W nowym programie powinien istnieć mechanizm ograniczający ryzyko nadużyć, aby nie dochodziło do sytuacji, że ktoś zawiera fikcyjną transakcję, aby dostać tani kredyt, ale w efekcie te pieniądze trafią np. na lokatę. Dlatego, aby ograniczyć takie ryzyko, program powinien być ograniczony np. tylko do nowych mieszkań – mówi Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.
Ekspert zwraca także uwagę na inne ważne kwestie. Jego zdaniem ze względu na demograficzną zapaść, w jakiej znajduje się Polska, w rządowym projekcie powinny się także znaleźć prorodzinne elementy. Co konkretnie ma na myśli?
– W podstawowej wersji programu młode rodziny, które będą kupowały swoje pierwsze mieszkanie, powinny mieć możliwość zaciągnięcia kredytu tańszego niż obecnie na rynku. Dodatkowo mechanizm prorodzinny mógłby polegać np. na tym, że najniższe oprocentowanie, na poziomie 2 proc., byłoby dostępne dla rodzin, które posiadają dzieci – mówi.
Korzystne oprocentowanie to nie wszystko
Bartosz Turek zwraca także uwagę na inną ważną kwestię, na którą na razie nie znamy odpowiedzi. Nie wiadomo na przykład, przez jaki okres będzie można korzystać z preferencyjnego oprocentowania.
Szacuje się, że program ma objąć ok. 50 tys. rodzin rocznie, będzie to kosztować budżet ok. miliarda złotych. Od razu pojawia się więc pytanie, czy preferencyjne kredyty do 2 proc. będą oferowane przez cały okres kredytowania, czy raczej przez określony czas. Moim zdaniem raczej w grę wchodzi okres najbliższych pięciu lat – zastanawia się Bartosz Turek.
Zauważa też, że w przypadku preferencyjnego kredytu przyznawanego tylko na okres pięciu lat, bank, badając zdolność kredytową, będzie musiał oceniać również zdolność kredytową po tym okresie. W takim wypadku będzie brać pod wagę bieżące, wysokie oprocentowanie.
– Jeżeli taka propozycja pojawi się w nowym programie, to mimo zaoferowania korzystnego oprocentowania, niewiele osób będzie mogło z niego skorzystać – mówi Bartosz Turek.
Zdaniem eksperta, aby więcej osób mogło skorzystać z rządowej oferty, preferencyjny kredyt musiałby być oferowany na okres dłuższy niż pięć lat. Takie rozwiązanie byłoby jednak bardzo kosztowne. – W takim wariancie zasadne byłoby jednak ograniczenie programu do rynku pierwotnego – dodaje.
„Rząd musi się także zmierzyć z kwestią demografii”
Zdaniem naszych rozmówców, rząd nie ma w tej chwili łatwej sytuacji z co najmniej dwóch powodów. Sytuacja budżetowa państwa jest dość napięta. Dodatkowo w przyszłym roku są wybory. Rząd nie może sobie więc pozwolić na proponowanie rozwiązań, które w praktyce nie będą działać, bo spotka się z krytyką oraz argumentami, że powstaje kolejny program, który skazany jest na fiasko.
Marcin Krasoń, ekspert portalu Obido i Otodom, uważa, że tym bardziej kluczowa staje się więc kwestia obliczania zdolności kredytowej.
Jeżeli bank będzie do obliczania zdolności kredytowej przyjmował bieżące oprocentowanie, to nie poprawi to w żaden sposób zdolności kredytowej Polaków. W takim wypadku wpływ nowego programu na rynek będzie niewielki – ocenia.
On także uważa, że rząd, przygotowując nowy program mieszkaniowy, musi zmierzyć się z kwestią demografii. – Liczba urodzeń spada, z kolei ciekawostką jest fakt, że jednocześnie rośnie liczba gospodarstw domowych. Ma to związek zarówno z rosnącą liczbą rozwodów, jak i coraz większą liczbą osób mieszkających samotnie. To w praktyce oznacza, że potrzebujemy większej liczby mieszkań – mówi.
W Polsce nie ma programu budowy mieszkań komunalnych
Eksperci punktują także rząd za zaniechania w budowie mieszkań komunalnych i socjalnych. Ich zdaniem dostępność takich mieszkań miałaby pozytywny wpływ na sytuację demograficzną.
W ostatnich latach rzeczywiście budowano wiele nowych mieszkań, ale z tego nic nie wynika, bo są drogie lokale i niedostępne dla ogółu. Dlatego w tej chwili najpoważniejszym problemem jest brak ogólnopolskiego programu budowania mieszkań komunalnych i socjalnych – budowanych dla osób, których nie stać na zakup własnego mieszkania, a takiego programu dotąd nie ma – mówi Marcin Krasoń.
Precyzuje, że chodzi o osoby, które posiadają stałe dochody, ale są one na tyle niewysokie, że nie mają wystarczającej zdolności kredytowej. – To jest ogromna grupa Polaków, którzy w tej chwili nie mają szans na mieszkanie. Do tych osób w założeniu był adresowany program „Mieszkanie Plus”, ale w praktyce on przecież także się nie sprawdził – tłumaczy.
Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości, podchodzi do sprawy w podobny sposób. – Sytuacja na rynku mieszkaniowym byłaby dużo lepsza, gdyby rozwijało się budownictwo komunalne. Tymczasem obecnie znajduje się w opłakanej sytuacji – mówi.
Jego zdaniem w tej sprawie nic się nie zmienia od lat.
Ciągły brak funduszy na remonty, traktowanie spraw mieszkaniowych jako narzędzi w rozgrywkach politycznych. To m.in. główne przyczyny obecnej zapaści na rynku lokali komunalnych. Nie ma gminy w kraju, która nie borykałaby się z tymi problemami, braki w tej mierze są ogromne. Nic nie wskazuje, aby w najbliższym czasie w budownictwie komunalnym i socjalnym sytuacja znacząco się zmieniła – twierdzi
Przypomina także, że od wielu lat nie ma także resortu zajmującego się tylko kwestiami mieszkalnictwa. – Chodzi o ministerstwo, które zajęłoby się profesjonalnie tym tematem. Tymczasem dziś budownictwo i gospodarka nieruchomościami są jednym z wielu departamentów w resorcie rozwoju i niekoniecznie najważniejszym – mówi.
Jego zdaniem w efekcie trudno się więc dziwić, że nad nowym programem mieszkaniowym pracują dziś urzędnicy, a nie fachowcy z rynku nieruchomości. W rezultacie rządowe propozycje są w praktyce – według niego – tylko „administracyjnym dziełem”, oderwanym od realiów rynku.
– Obawiam się, że najnowsze pomysły rządu nie naprawią sytuacji na mieszkaniowym rynku, ich celem zaś jest głównie złapanie dodatkowych punktów przed wyborami. Tymczasem w rzeczywistości należałoby zrobić gruntowną reformę polityki mieszkaniowej w Polsce. W obecnej sytuacji nowy program niczego nie zmieni – podsumowuje.
money.pl
