Rosną koszty najmu, o czym boleśnie przekonali się rozpoczynający rok akademicki studenci. Jednak także osoby, którym udało się znaleźć wcześniej lokal w przystępnej cenie, nie mogą spać spokojnie. Właściciele mieszkań, którzy wynajęli je w szczycie pandemii, orientują się, że rynek dawno im uciekł. Wielu z nich finansuje nieruchomości na wynajem kredytem, którego koszty, w efekcie podwyżek stóp procentowych, na przestrzeni ostatniego roku znacząco wzrosły. Jeśli dołożyć do tego galopującą inflację, staje się jasne, że wynajmujący będą chcieli zrekompensować sobie wzrost cen wyższymi wpływami z wynajmu. Gdzie są jednak granice podnoszenia czynszu i jak to wygląda od strony formalnej?
- Przepisy pozwalają na podnoszenie czynszu nie częściej niż raz na pół roku, a okres wypowiedzenia dotychczasowych warunków wynosi aż trzy miesiące
- Argumentem za podnoszeniem czynszu mogą być inflacja czy rosnące raty kredytów
- Lokatorzy, którzy nie godzą się na nowe stawki, mogą żądać pisemnego uzasadnienia podwyżki i samej wysokości czynszu
- W obecnej sytuacji rynkowej właścicielom mieszkań bardziej niż wypowiedzenie wysokości czynszu może opłacać się wypowiedzenie całej umowy najmu
Wynajem mieszkania był we wrześniu tego roku o 28 proc. droższy niż jeszcze rok temu — wynika z raportu Expandera i Rentier.io. W akademickim Krakowie ceny najmu poszły w górę niemal o połowę (o 46 proc.) i to już kilka miesięcy wcześniej.
W III kwartale 2022 r. najmocniej rosły stawki najmu dla małych mieszkań (do 35 m kw.). W porównaniu do II kwartału tego roku wzrosły aż o 7,4 proc. Dla średniej wielkości mieszkań było to 4,7 proc., a dla dużych 2 proc. Najwyższe stawki dla małych mieszkań obowiązują w Warszawie. Najem lokalu o powierzchni 30 m kw. kosztuje już 2 tys. 571 zł. Na kolejnych miejscach są Wrocław (2 tys. 471 zł) i Gdańsk (2 tys. 400 zł) — czytamy w raporcie. Podane kwoty to stawki ofertowe bez opłat licznikowych i administracyjnych.
Znaczący wzrost cen najmu to przede wszystkim efekt ogromnego popytu. Stoją za nim napływ uchodźców z Ukrainy do Polski, a także niska zdolność kredytowa Polaków. Z powodu cyklu podwyżek stóp procentowych nie tylko wzrosły comiesięczne raty kredytów, ale także znacząco zmniejszyła się możliwość pożyczania pieniędzy z banków. Na to nałożyło się zaostrzenie wymogów regulacyjnych. W efekcie część osób, które jeszcze w 2021 r. stać byłoby na sfinansowanie kredytem własnego M4, dziś takiej możliwości nie ma. W skali roku, liczonego od września do września, liczba zapytań o kredyt hipoteczny spadła o 70 proc. A że niedoszli klienci banków muszą gdzieś mieszkać, decydują się na najem.
Podwyżka maksymalnie raz na pół roku
W najlepszej sytuacji są ci najemcy, którzy umowy podpisywali w 2020 i na początku 2021 r. Praca zdalna i studia w trybie online przyniosły znaczący spadek popytu na mieszkania, a co za tym idzie — spadek cen. W 2021 koniunktura na rynku najmu zaczęła powoli wracać, a na początku 2022 czynsze osiągnęły poziomy sprzed wybuchu pandemii. Sytuację na niekorzyść najemców zmienił wybuch wojny w Ukrainie i duża liczba uchodźców szukających mieszkania.
Ci, którzy nadal wynajmują mieszkania po stawkach sprzed dwóch lat, mogą więc płacić nawet połowę tego, ile życzą sobie dziś właściciele mieszkań w podobnym standardzie i lokalizacji. I, jeśli nie mają umów na czas określony bądź klauzul w umowie gwarantujących stałe stawki, mogą spodziewać się informacji o wzroście czynszu. Wbrew pozorom właściciel nie może jednak windować stawek, jak mu się podoba.
Relacje między wynajmującym a najemcą reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów. Znajdziemy w niej m.in. zapisy precyzujące, jak często i jak znacząco właściciel mieszkania może podnosić czynsz. Zgodnie z ustawą podwyżka czynszu, jak i innych opłat za używanie lokalu może nastąpić wyłącznie poprzez złożenie pisemnego wypowiedzenia najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego z zachowaniem okresu wypowiedzenia, który wynosi trzy miesiące. Wypowiedzenie musi być sporządzone na piśmie (sms czy mail nie wystarczą), inaczej będzie nieważne. Takie podwyżki nie mogą być częstsze niż raz na pół roku.
Poniżej cytujemy fragment poradnika o ochronie praw lokatorów, opublikowanego przez Urząd Miasta Stołecznego Warszawa.
„Podwyżka większa niż trzy proc. wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, np.: jeśli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu zapewniających pokrycie wydatków na utrzymanie lokalu oraz zwrot kapitału i zysk z zastrzeżeniem, możliwości ustalenia:
− zwrotu kapitału w skali roku nie większy niż 1,5 proc. nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub 10 proc. nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową aż do ich pełnego zwrotu;
− godziwego zysku.”
Wartość odtworzeniowa mieszkania to iloczyn (wynik mnożenia) powierzchni użytkowej lokalu i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia metra kwadratowego mieszkania (średniego kosztu budowy mieszkania). Ten drugi wskaźnik jest ustalany przez wojewodów. Jak obliczyć wartość odtworzeniową mieszkania, wyjaśnia ten artykuł.
Jak tłumaczy radca prawny Magdalena Szydłowska, która jest współautorką cytowanego poradnika, nie ma jednej definicji godziwego zysku, jednak obecna inflacja z pewnością będzie solidnym argumentem za podniesieniem czynszu. Podobnie argumentem uzasadniającym podwyżkę czynszu najmu będzie wzrost rat kredytu. Chociaż rata ta nie jest częścią składową czynszu najmu, to pośrednio wpływa na jego wysokość, w szczególności, jeśli wynajmowane mieszkanie obciążone jest kredytem, a kwota, jaką płacą najemcy, nie pokrywa jego rat lub pokrywa tylko raty, nie przynosząc żadnego zysku.
— Rozmawiając o podniesieniu czynszu, warto posiłkować się stawkami rynkowymi, cenami wynajmu podobnych lokali w okolicy — podpowiada Magdalena Szydłowska. — Na pewno powinien on pokrywać koszty związane z mieszkaniem i jeszcze przynosić zysk. Nie znaczy to jednak, że jeśli na przykład otrzymaliśmy mieszkanie w spadku i nie ciążą na nas raty kredytu, nie możemy go wynajmować za stawkę rynkową — tłumaczy radca prawny.
Choć podnieść czynsz możemy też z zupełnie innych powodów — np. kierowani sytuacją życiową, utratą pracy, rozstaniem z partnerem, nie są to argumenty, jakie należy podawać najemcom.
Wypowiedzenie czynszu albo najmu
By najemca mógł spać spokojnie, musiałby mieć umowę na czas określony, która nie przewiduje możliwości podniesienia czynszu, ani jej wypowiedzenia. — Jeśli chodzi o umowę na czas nieokreślony, zawsze warto ją negocjować, by w miarę możliwości ograniczyć bądź jasno uszczegółowić uprawnienia właściciela do podnoszenia wysokości czynszu. Przy obecnych warunkach rynkowych może to być jednak trudne, jeśli nie niemożliwe do osiągnięcia — przyznaje Magdalena Szydłowska. Wskazuje przy tym, że można w takiej umowie zawrzeć konkretną kwotę, powyżej której czynsz nie wzrośnie.
Najemca, który otrzymał wypowiedzenie wysokości czynszu, ma prawo poprosić o pisemne uzasadnienie przyczyn podwyżki wraz z uzasadnieniem wysokości kwoty, jakiej oczekuje wynajmujący. Taki wniosek najemca musi złożyć na piśmie, w terminie 14 dni od otrzymania wypowiedzenia wysokości czynszu. W terminie do dwóch miesięcy od otrzymania pisma powinien podwyżkę przyjąć bądź odrzucić. Jeśli strony nie dojdą do porozumienia, najemca ma prawo skierować sprawę do sądu. W praktyce jednak rzadko kto decyduje się na taki krok. — W swojej praktyce spotkałam się jedynie z kilkoma takimi sprawami — przyznaje Szydłowska.
Dlaczego lokatorzy nie walczą o swoje prawa? Po pierwsze, bo ich nie znają. Godzą się na podwyżki zapowiadane nierzadko z miesiąca na miesiąc i wynoszące więcej niż trzy proc. wartości odtworzeniowej lokalu. Po drugie, droga sądowa jest żmudna i kosztowna. Nim sprawa trafi na wokandę, minie przynajmniej pół roku. Zamiast spierać się z wynajmującym, zdecydowana większość osób woli dojść do porozumienia z właścicielem lub zmienić miejsce zamieszkania.
Inna rzecz, że obecnie wynajmującym, którzy chcą podnieść stawkę za wynajem, bardziej niż wypowiedzenie wysokości czynszu może opłacać się wypowiedzenie umowy najmu i zawarcie nowej — z tymi samymi bądź innymi lokatorami. Wtedy stawkę za wynajem mogą określić według bieżącej sytuacji rynkowej. Ta się jednak może zmienić na niekorzyść wynajmujących. Dlatego, jeśli obecny najemca dba o mieszkanie i reguluje zobowiązania w terminie, najlepiej jest się z nim po prostu dogadać.
businessinsider.com.pl
