Trwa spór warszawskiego ratusza z deweloperem J.W. Construction w sprawie inwestycji na Woli. Urzędnicy twierdzą, że lokale poniżej 25 m kw. to pokoje hotelowe i nie chcą stwierdzić tzw. samodzielności mieszkań. Taka interpretacja przepisów uniemożliwia osobom, które zakupiły nieruchomości w Bliska Wola Tower, uzyskanie aktu notarialnego. — Te „mieszkania” kosztowały 500-700 tys. zł. Pochopne decyzje urzędników mogą doprowadzić ludzi do bankructwa — mówi w rozmowie z Business Insider Polska jeden z inwestorów.
- Pan Marcin kupił „mieszkanie” w Bliska Wola Tower. Zdawał sobie sprawę, że jest to lokal użytkowy i że zapłaci wyższy podatek VAT
- Lokal miał być lokatą kapitału, a przy okazji formą optymalizacji podatkowej. Na razie jednak jest głównie problemem
- W jeszcze gorszej sytuacji są osoby, które podobne nieruchomości kupiły na kredyt. To przypadek innego naszego rozmówcy
Przypomnijmy — zgodnie z przepisami obowiązującymi od 2018 r. nowe lokale mieszkalne powinny mieć powierzchnię przynajmniej 25 m kw. Lokale poniżej 25 m kw. są uznawane za użytkowe i nie powinny służyć do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Można natomiast prowadzić w nich działalność gospodarczą albo wynajmować na cele pobytu krótkoterminowego. Przy transakcji zakupu przyszły właściciel zamiast 8-proc. płaci 23-proc. podatek VAT. Inne są też stawki podatku od nieruchomości, jaki powinien zapłacić właściciel mikrolokalu. Więcej na temat mikroapartamentów przeczytasz w tym artykule.
Tego typu lokale sprzedawał m.in. deweloper J.W. Construction w wybudowanej przez siebie inwestycji Bliska Wola Tower na warszawskiej Woli. Jak twierdzi deweloper, budynek powstał zgodnie z prawem i obowiązującymi przepisami, na podstawie pozwolenia na postawienie budynku o funkcji mieszanej (mieszkalno – usługowo – hotelowej) wydanego przez biuro architektury warszawskiego ratusza. Jednocześnie ci sami urzędnicy uznali powstałe w ramach inwestycji mikroapartamenty za pokoje hotelowe i odmówili stwierdzenia ich samodzielności. Ta decyzja blokuje wydanie aktów notarialnych dla lokali znajdujących się w budynku.
„Odmówiliśmy wydania zaświadczenia o samodzielności dla pokoi hotelowych, bo są one częścią hotelu, a nie samodzielnym lokalem o innym przeznaczeniu niż lokal mieszkalny” — odpowiedzieli urzędnicy na pytania dziennikarzy warszawskiego oddziału „Gazety Wyborczej”. Sprawa trafiła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, które nakazało władzom Warszawy jedynie „sprawdzenie, czy inwestycja jest zgodna z planem zagospodarowania i czy lokale spełniają ustawowe przesłanki do spełnienia samodzielności”.
Przewodniczący rady nadzorczej J.W. Construction Józef Wojciechowski wydał oświadczenie, w którym w ostrych słowach odnosi się do decyzji warszawskiego ratusza. Przekonuje, że urzędnicy próbują ingerować w prawo własności, do czego nie są uprawnieni, a „ponadto powołują się na ustawę o działalności hotelarskiej, która — na co wielokrotnie wskazywały decyzje SKO i WSA — nie ma zastosowania w sprawie zaświadczeń o samodzielności lokali”.
„Za przykład niech posłuży wcześniejszy etap Bliska Wola C, gdzie po wielu sporach i odmowach, lokale zostały w końcu wydzielone i działają w formule najmu krótkoterminowego oferowanego przez prawowitych właścicieli lokali, jak również przez specjalną spółkę, która w imieniu inwestorów prowadzi najem krótkoterminowy” — pisze Wojciechowski. Dodaje, że „jest to inna forma świadczenia usług hotelarskich”.
„Ten typ działalności jest prowadzony na terenie całego kraju, jest również bardzo rozpowszechniony w całej Europie, jak i w świecie. Wydzielenie danej jednostki ma na celu sprawne wyodrębnienie jej, aby inwestor wiedział, co nabywa i co jest jego własnością. W danej jednostce może być, zgodnie z prawem, prowadzona działalność krótkoterminowego wynajmu, bądź inna, która mieści się w ramach działalności gospodarczej” — czytamy w oświadczeniu.
Zakładnikami sporu między miastem a deweloperem są klienci tego drugiego.
Inwestycja i optymalizacja
Jedną z osób, które kupiły lokal poniżej 25 m kw. na osiedlu Bliska Wola, jest pan Marcin. Nieruchomość kupił w 2022 r., z myślą o wynajmie krótkoterminowym. Pan Marcin jest przedsiębiorcą, doskonale zdawał sobie sprawę, że kupuje nieruchomość, która w świetle prawa nie ma statusu lokalu mieszkalnego.
— Traktuję to „mieszkanie” jako lokatę kapitału oraz formę optymalizacji podatkowej — mówi w rozmowie z Business Insider Polska inwestor. — Wiedziałem, że zapłacę pełen VAT — 23 proc. oraz wyższy podatek od nieruchomości. Mogłem jednak kupić ten lokal na firmę, co w ogólnym rozrachunku było dla mnie korzystne — tłumaczy przedsiębiorca.
Pan Marcin kupił lokal za gotówkę, która teraz jest zamrożona. Jak sam zauważa, w jeszcze gorszej sytuacji są osoby, które przy zakupie nieruchomości posiłkowały się kredytem, który muszą spłacać, mimo że formalnie nadal nie są właścicielami lokalu, jaki zakupiły. — Te lokale kosztowały 500-700 tys. zł, to spore zobowiązanie. Pochopne decyzje urzędników mogą doprowadzić ludzi do bankructwa — zauważa rozmówca Business Insidera.
W takiej sytuacji jest pan Andrzej, który kupił dwa lokale użytkowe w tej samej inwestycji. Decyzję o zakupie podjął w listopadzie minionego roku, umowy kredytowe podpisał już w lutym 2023 r. Wtedy też sfinalizował zakup, by w marcu odebrać lokale.
— W jednym będzie salon kosmetyczny. W drugim też zamierzam prowadzić działalność, rozważam najem krótkoterminowy — mówi w rozmowie z Business Insider Polska pan Andrzej, który podobnie jak pan Marcin jest przedsiębiorcą.
Pan Andrzej nie może czekać. Na oba lokale wydał prawie milion zł, ma bardzo wysoki kredyt i umówioną ekipę budowlaną, remontową i projektantkę wnętrz. W perspektywie miesiąca zamierza zacząć działalność.
— Przedstawiciel dewelopera uspokaja, że na osiedlu jest bliźniaczy budynek z takimi samymi lokalami, a wydanie decyzji o samodzielności to kwestia czasu. Jak mogę być jednak spokojny, kiedy wydałem milion zł i nie jestem prawnym właścicielem lokali, które nabyłem? — pyta przedsiębiorca. — Nie rozumiem, jak mogło dojść do tej sytuacji. Bo co, jeśli miasto nie zdecyduje się ustąpić? Nie będę właścicielem lokali, które kupiłem? I kto mi zwróci pieniądze? Przecież nie deweloper, który ma około 150 takich klientów — zauważa pan Andrzej.
Patologia, ale nie budowlana
Pan Marcin nie ma pretensji do dewelopera i liczy, że J.W. Construction wygra ze stołecznym ratuszem w sądzie. Krytykuje natomiast urzędników, którzy wydali kontrowersyjną decyzję. — Przecież ta inwestycja powstała zgodnie z prawem. Najpierw pozwolono na wybudowanie lokali, a teraz blokuje się odebranie księgi wieczystej. To ewidentna zła wola — zauważa mężczyzna. Odnosi się też do określenia „patodeweloperka”, jakie często pada w medialnej dyskusji na temat mikroapartamentów i samej inwestycji J.W. Construction.
— Moje pierwsze mieszkanie też było bardzo małe i byliśmy w nim z żoną bardzo szczęśliwi. Przecież od czegoś trzeba zacząć. Spędziłem kilka nocy na Woli i bardzo mi się podobało. Kiedy byłem głodny, mogłem zejść do jednego z kilku lokali gastronomicznych na dole, kiedy szukałem środków czyszczących na potrzeby remontu, tuż obok był odpowiedni sklep — mówi. — Osiedle zyskało miano patodeweloperki, a ja tu widzę tylko patologię urzędniczą, patourząd — konkluduje mężczyzna.
Business Insider Polska zwrócił się do biura prasowego urzędu miasta stołecznego Warszawa z prośbą o komentarz. Zapytaliśmy o to, dlaczego właściciele lokali w Bliska Wola Tower nie mogę odebrać aktów notarialnych, kto odpowiada za tę sytuację oraz co poszkodowani inwestorzy powinni teraz zrobić. Poprosiliśmy też o informację, dlaczego wydano pozwolenie na budowę oraz pozwolono na sprzedaż „mieszkań” poniżej 25 m kw., skoro zgodnie z interpretacją ratusza nie są to samodzielne lokale. Czekamy na odpowiedź.
Źródło: businessinsider.com.pl
